20日从南山俯瞰首尔市内公寓小区的照片 首尔公寓价格连续88周上涨，并且涨幅在过去两周内扩大。最近连续两周下跌的龙山区也实现了回升。在江南三区持续下跌的情况下，中浪、成北、西大门等外环地区正在推动首尔整体的上涨趋势。 根据韩国房地产院于10月15日发布的《2026年10月第二周（截至12日）周公寓价格动态》，首尔公寓的成交价格较上周上涨了0.16%。在经历了六周的下跌后，上涨幅度连续两周扩大。 龙山区本周上涨0.03%，实现了三周以来的首次回升。这反映了与江南三区一起调整的汉江沿岸高价区域再次出现的上涨交易价格指数。 汉江以北的14个区平均上涨0.31%。中浪区（0.42%）主要受新内、上峰洞中小型公寓的推动，成北区（0.41%）则主要集中在东岩、正陵洞的大型小区。西大门区（0.40%）、道峰区（0.39%）和诺原区（0.37%）也记录了较高的涨幅。 汉江以南的11个区平均涨幅仅为0.04%。不过，金川区（0.36%）在时兴、独山洞，九老区（0.34%）在九老、信土林洞的交通枢纽，观岳区（0.34%）在奉天、信林洞等地也出现了上涨。江南区（-0.35%）和瑞草区（-0.27%）已连续10周下跌，松坡区（-0.21%）则连续6周下跌。 房地产院表示：“虽然出现了一些下调的房源，导致了下跌交易的出现，但在受欢迎的大型小区和中小型公寓、交通枢纽等地，成交价格仍然上涨。” 租赁市场也持续上涨。首尔公寓的租金较上周上涨0.18%。成北区（0.39%）、诺原区（0.38%）、中浪区（0.37%）、麻浦区（0.27%）等地的上涨趋势尤为明显。首都圈的租金上涨了0.18%，地方则上涨了0.04%。 南赫宇我们的银行房地产研究院表示：“成北、东大门、江西、西大门区等首尔中位价格区域由于买卖和租赁房源不足，卖方报价难以下调。”他还指出：“随着贷款负担加重，实际需求者正逐渐转向相对价格较低的首尔外环或京畿道热门地区。” 然而，尽管龙山区实现了回升，但对高价住宅市场的前景仍不乐观。南研究员表示：“江南三区在40亿韩元以上的高价公寓集中区域出现了价格调整。”他还指出：“包括龙山区在内的汉江带由于高价住宅的贷款限制和税制不确定性，交易放缓，短期内价格疲软的可能性依然存在。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着首尔房价的持续上涨和政府对综合房地产税的改革，预计到2030年，非江南地区的综合房地产税征税小区将大幅增加。根据各自治区的市场价格排名前五的住宅小区，预计在除强北、金川、道峰外的22个首尔区将出现征税小区。 6日，国民力量党议员申东旭从KB国民银行获得的模拟模型显示，如果首尔公寓价格继续保持最近一年年均11%的上涨率，综合房地产税的征税小区将从今年的78个增至2030年的101个。 此次分析是基于首尔25个自治区的KB市场价格排名前五的125个34平米公寓进行的。 分析显示，目前在观岳、诺原、中浪区的五个样本小区均不需缴纳综合房地产税，但预计到2030年将出现征税小区。目前47个免税小区中，有23个将新纳入征税范围。强西、观岳、区罗、恩平各4个，成北3个，钟路2个，诺原、中浪各1个。 如果房价持续上涨，综合房地产税将从仅限于江南部分高价公寓，扩大到首尔大部分地区的主要小区。 分析认为，征税对象在税制改革后短期内会减少，但随着房价的累积上涨，预计将再次增加。根据非居住标准，征税小区将从今年的78个减少到2027年的68个，随后在2028年增至82个，2029年增至94个，2030年增至101个。 税负的增加幅度更为显著。反映125个小区总户数的综合房地产税征收额预计将从今年的589亿韩元增至2030年的5262亿韩元，增加8.9倍。按实际居住标准计算，也将增至3347亿韩元，增加5.7倍。 如果按小区平均每户的综合房地产税计算，今年为951338元，预计到2030年非居住标准将增至84288401元，实际居住标准为55497978元。 尤其是在目前税负不大的非江南地区，增幅尤为明显。恩平、区罗、成北、强西、东大门、观岳、诺原、中浪区主要小区的综合房地产税总额预计将从今年的约72万元增至2030年非居住标准的约4058万元，增加56.6倍。 即使房价上涨率减缓至最近一年的一半，即年均5.5%，税负仍将增加。此时，2030年非居住标准的征税小区将为19个区82个小区。目前免税小区中新增的4个征税小区均位于强西区。 预计到2030年，综合房地产税的总征收额将达到2926亿韩元，约为今年的5倍，实际居住标准为1719亿韩元，约为2.9倍的增长。 此外，此次模拟中反映了政府的税制改革方案及修正案。2027年后，基本扣除额设定为实际居住1400万韩元，非居住1200万韩元，公正市场价值比例和税负上限分别设定为70%和150%。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

尽管首尔公寓价格持续上涨，但购房者信心减弱。 首尔公寓价格持续上涨，但购房者信心却在减弱。江南地区的购房者优先指数为64.4，低于江北地区的79.9，而相对价格负担较轻的区域则继续上涨。价格上涨与购房者信心相反，导致房地产市场各区域的温度差异加大。 根据韩国房地产院在1日发布的《9月第四周（28日为基准）公寓价格动态》，首尔公寓成交价格较上周上涨0.09%。全国范围内上涨0.06%，首都圈上涨0.12%。首尔的上涨幅度较上周的0.13%下降了0.04个百分点。 KB房地产的统计数据显示，首尔公寓价格也有所上涨。在同一时期，首尔公寓成交价格与上周持平，均上涨0.16%。京畿道和仁川分别上涨0.16%和0.03%，全国范围内上涨0.07%。 然而，购房者的心理却在减弱。KB房地产的首尔购房者优先指数为71.7，较上周下降3.5个百分点，连续两周下滑。购房者优先指数超过100表示买家较多，低于100则表示卖家较多。 区域间的差距也很明显。江北14个区的购房者优先指数为79.9，而江南11个区则为64.4，低了15.5个百分点。尽管两个区域的指数均低于基准线100，但江南地区由于高价房集中，购房观望情绪相对更为明显。江南下滑，外郊上涨……两项统计数据方向一致 价格走势上，江南与江北的差异也显而易见。根据韩国房地产院的统计，江北14个区在一周内上涨0.24%，而江南11个区则下降0.04%。 江南区以压缩区和大治洞主要小区为中心，下降了0.56%，而瑞草区（-0.33%）和松坡区（-0.19%）也有所下滑。龙山区下降0.01%，转为下滑。相反，西大门区上涨0.41%，东大门和成北区分别上涨0.36%，诺原区上涨0.34%。尽管首尔整体价格上涨，但非江南区域的上涨势头更为明显。 KB房地产的统计数据也显示出类似的趋势。江南区下降0.17%，连续七周下滑。瑞草区在上周下滑后，本周持平，松坡区上涨0.05%。而东大门区上涨0.58%，中浪区上涨0.39%，诺原区上涨0.38%，显示出江北区域的上涨幅度相对较高。 KB房地产相关人士表示：“江南区由于税负增加，出售房源增多，购房者则选择观望，导致个别重建项目如个坡、大治、压缩区的价格下滑。”同时指出：“而在东大门区，寻找10亿韩元以下公寓的需求持续，导致新建大型小区和惠京洞地铁站周边小区价格上涨。”买卖与租赁均呈现江北强势……江南价格走势相反 在租赁市场上，江北的上涨势头更为明显。根据韩国房地产院的数据显示，首尔公寓的租金上涨了0.16%。江北14个区上涨0.25%，而江南11个区仅上涨0.09%。成北、江北和诺原区分别上涨0.36%，道峰区上涨0.3%，但瑞草区因入驻量影响下降0.23%。 KB房地产的数据显示，首尔租金上涨0.11%，但江南区（-0.02%）和瑞草区（-0.09%）则出现下滑。相反，江东区（0.31%）、钟路区（0.29%）、江北区（0.24%）则出现上涨。 业内人士表示：“首尔各区域并非朝同一方向发展，江南区的价格和购房者信心减弱，而外郊中低价区域的买卖和租金价格却持续上涨。”同时指出：“购房者信心的减弱是否会导致实际价格调整，或者是否会使江北等中低价区域的需求集中，从而导致区域差异化，将是未来房地产市场走势的关键。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

近年来，首尔圣水洞逐渐成为外籍游客赴韩旅行的新热门目的地。与明洞、东大门等传统购物商圈不同，这里吸引游客的并非大型免税店和百货商场，而是不断更新的品牌快闪店、体验空间和限定商品。逛快闪正在成为不少年轻游客首尔行程中的重要一站。 在圣水洞一带，各类快闪店遍布街巷，从美妆、时尚到食品、动漫及生活方式品牌，不同主题的快闪空间频繁更新。部分热门门店前，即使在工作日也能看到外籍游客排队等候，拍照、体验新品、购买限定商品成为常见场景。 韩国快闪空间运营企业Sweet Spot日前公布的数据显示，自去年4月开始统计以来，15个月内，其运营的快闪店中外籍游客排队次数累计超过1.2万次，外籍游客排队占比约为14%，即每7名排队游客中约有1名为外籍游客。在访韩旅游旺季，部分月份这一比例甚至超过40%。 其中，中国年轻游客正成为圣水洞快闪店的重要客群。此前一名中国游客表示，自己通过小红书了解到圣水洞的快闪店信息，并在赴韩旅游期间专程前往多个快闪空间。对于不少年轻游客而言，旅行计划也越来越早地从社交平台开始。从快闪店开放时间、限定商品到预约方式、拍照位置，都可能成为出发前搜索的内容。社交平台上的热门内容将游客引向线下门店，而游客到店体验后上传的照片和视频，又形成新一轮传播，“线上种草—线下体验—拍照分享”的消费链条逐渐形成。 圣水洞快速更新的商业业态，也进一步放大了快闪消费的吸引力。 过去以旧工厂和仓库为主的圣水洞，近年来随着城市空间改造，大量品牌旗舰店、快闪店、咖啡馆和复合文化空间进入。与商品和品牌相对固定的传统商圈相比，圣水洞商业内容更新速度较快，一家快闪店结束后，很快又会有新的品牌和主题进入。不断变化的消费内容，也成为吸引游客到访的重要因素。 数据显示，2024年圣水洞访客约2900万人次，其中外籍游客超过300万人。随着外籍客流增加，游客来到圣水洞的目的也不再局限于购买某件商品，体验新品、拍照打卡以及寻找限定商品和特色品牌，逐渐成为消费体验的一部分。 游客结构变化也推动品牌调整快闪店运营方式。 目前，圣水洞部分品牌开始增加中文、英文和日文说明，并通过二维码提供多语言服务。对企业而言，快闪店的意义也不再局限于短期销售。外籍游客完成线下体验后，将照片和视频上传至本国社交平台，也为品牌带来进一步触达海外消费者的机会。 对于准备拓展海外市场的韩国美妆、时尚等消费品牌而言，圣水洞也提供了近距离观察海外消费者反应的窗口。哪些产品更受外籍游客欢迎、什么样的空间设计更容易获得关注、哪些限定商品能够带动排队和分享，都可以成为品牌了解海外年轻消费者偏好的参考。 圣水洞消费场景的变化，也是韩国入境旅游市场持续升温的一个缩影。韩国文化体育观光部数据显示，今年1月至8月，访韩外籍游客达到1505万人次，同比增长超过20%；同期外籍游客在韩银行卡消费额超过14万亿韩元。随着入境客流持续增加，如何将游客数量进一步转化为实际消费，也成为韩国零售和旅游行业关注的方向。 从明洞的免税店到圣水洞的快闪店，外籍游客赴韩消费场景正在发生变化。随着年轻游客越来越习惯通过社交平台寻找旅行灵感，购物、体验和内容分享之间的联系更加紧密。一家只营业数周的快闪店，也可能因为限定商品、特色空间或社交平台传播，成为游客专程前往的旅行目的地。 业内人士表示，随着年轻自由行游客增加，外籍游客赴韩消费正从传统购物向限定商品、品牌体验等多元化场景延伸。快闪店凭借较强的体验性和持续更新的内容，正在成为吸引年轻游客的重要消费场景。对韩国品牌和商圈而言，如何通过特色商品和差异化体验持续吸引海外年轻消费者，也成为入境旅游市场回暖背景下新的关注点。 首尔圣水洞一处快闪活动现场，顾客正在排队等候入场。【图片来源 韩联社】