随着多套房者转让税加重政策在四年后重新实施，家庭间的赠与交易迅速增加。由于转让税负担加重，许多人选择将房产转让给子女等，而不是直接出售。税务专家强调：“赠与并不一定是最佳选择。”因为不仅要考虑赠与税，还要考虑购入税和未来的处置计划。
赠与比转让更好？
房地产信息应用“집품”分析了大法院登记信息，结果显示，今年上半年首尔的赠与所有权转移登记申请数量为13518件，比去年同期增加了82.9%（6127件）。特别是在转让税加重实施前的4月，申请数量达到3916件，成为上半年最多。这被解读为由于预计转让税负担加重，选择赠与的多套房者增多的影响。因此，多套房者需要进行更复杂的计算。他们不仅要比较转让税，还需考虑赠与税和购入税，评估哪种方式更有利。
购入价和转让收益更重要
亚洲经济委托新韩银行的副总监李点玉进行模拟分析，假设对象为在首尔江南区拥有135平方米的青潭乐天公寓的多套房者。该房产于2016年以14亿5000万韩元购入，假设目前市值为34亿5000万韩元。然而，若将子女再次购入时需承担的购入税纳入家庭整体税负比较，结果则有所不同。对于三套房者而言，转让后因购入产生的总负担为16亿9615万韩元，较简单赠与多出约3100万韩元，反而赠与更有利。对于两套房者而言，转让更有利。
再看另一个案例。拥有84平方米的中区约水高地公寓的多套房者，该房产于2006年以2亿5000万韩元购入，假设目前市值为16亿6000万韩元。
在适用多套房者加重税的情况下，简单赠与比转让更有利。若简单赠与给子女，赠与税为4亿6948万韩元，购入税为2亿584万韩元，总税负为6亿7532万韩元。
而若出售，转让税对于两套房者为9亿3383万韩元，三套房者为10亿8865万韩元，急剧增加。分别比简单赠与多出约4亿6400万韩元和6亿1900万韩元。即使将子女再次购入时需承担的购入税纳入家庭整体税负比较，结果显示两套房者为9亿8861万韩元，三套房者为11亿4343万韩元，简单赠与仍更有利。
最终，决定节税的关键在于房价本身，而非购入价和转让收益、持有时间。早期以较低价格购入并且市值大幅上涨的房产，赠与税负担可能更重；而购入价相对较高或转让收益不大的房产，转让税加重的影响可能更显著。再加上持有房产的数量和未来的继承计划，利弊也会有所不同。
李点玉副总监指出：“转让税加重并不意味着赠与一定更有利，反之亦然。必须综合考虑购入价、持有时间和持有房产数量等因素来做出决定。”
那么，有没有减少赠与税负担的方法呢？税务界表示，在父母与子女之间的交易中，利用“低价转让”的案例并不少见。根据《继承税及赠与税法》，特殊关系人之间的交易价格如果低于最近三个月内的实际交易价的30%或3000万韩元中的较小者，也会被视为正常交易，不会征收赠与税。如果子女能够筹集购房资金，这种方式可以减少税负，成为节税方案。
然而，过度的低价交易反而可能增加税负。父母与子女等特殊关系人之间的交易，税务机关会仔细审查实际资金来源和交易经过。无支付能力的亲属或朋友仅名义转让后高价房产免税的“假交易”等是被查处的典型案例。
持有也是策略……下半年的税制改革是变数
如果难以选择转让和赠与，则需要考虑未来的税制改革方向。政府已预告将调整交易税与持有税的平衡，持有策略的利弊可能会发生变化。政府计划在本月底前公布房地产税制改革方案，主要方向是引导以自住为主的住房市场。正在考虑同时调整交易税和持有税的方案。市场关注可能会包含降低交易税负担、同时增加持有税比例的方案。经济合作与发展组织（OECD）在今年的韩国经济报告中指出，韩国房地产税收中持有税比例为29.4%，低于OECD平均水平（56.0%），建议应降低交易税并提高持有税。
然而，如果持有税加强，未来多套房者的负担可能会加重。特别是对于退休世代，资产大部分被房地产占据的情况下，可能会面临缴纳税款的现金不足。公示价格上涨将导致综合房地产税和财产税负担增加，如果税制改革中包含持有税加强的方案，税负可能进一步增加。
专家建议，选择持有时应考虑房价上涨的同时，也要关注未来的现金流。转让和赠与一旦决定就难以逆转，因此应综合考虑当前的转让税和赠与税、未来的持有税负担、继承计划以及子女的资金能力等，制定合理的节税策略。
金钟弼税务师表示：“在市场上期待房价上涨以弥补税款的想法，实际上并不容易。”他解释道：“例如，当前价值为12亿韩元的房产，如果要获得与适用一般税率相同水平的净收益，拥有两套房者需达到约23亿韩元，三套房者需达到约36亿韩元。”他进一步指出：“这个水平在现实中难以期待，因此在选择持有时，不应仅仅期待房价上涨，而应综合考虑各种情况下的税负。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
