李在明总统在23日的房地产政策国民大讨论会上将所谓的‘聪明的一个家’视为一个严重问题。他指出，原本旨在保护1户1宅的政策未能有效区分房价和持有目的，导致投资需求集中在最昂贵的单一住房上。李总统表示，应该讨论对超高价住宅施加一定的税负。即将在本月底公布的税制改革方案中，如何对超高价1住宅征税成为了核心议题。方向是正确的，但如果设计不周全，可能会导致新的监管措施引发其他问题。

仅仅根据住房数量征税，即使持有的资产总额相似，拥有多套房产的人可能会比只拥有一套高价住宅的人缴纳更多的税。随着对多套住房的监管加强，需求会转向可以规避监管的高价住宅。‘聪明的一个家’的现象并非仅因监管松懈而产生，也与对住房数量的监管改变了投资形式有关。因此，有必要合理反映持有价值，并对超高价1住宅按照资产规模征税。

然而，仅仅将住房数量这一过时的界限更改为超高价标准的新界限是不够的。一旦超过特定价格，税负急剧增加，需求可能会转向基准线以下，或者低收入的长期居民将承担难以承受的税负。李总统也表示，降低房价并不是目标，利用税制抑制需求是例外手段。他提出将‘实际居住’标准改为‘居住用’标准，强调不仅要考虑价格，还要考虑持有目的。由于工作、教育或治疗原因暂时离开住所的人，不能与投机性持有者视为同类，但需要客观的判别标准，如居住历史和其他住房的持有情况。征税的目标应是根据资产价值和持有目的，而不是惩罚高价住宅。

资本利得税特例的漏洞也需要修补。在讨论会上，有人提议将1住宅的资本利得税免税优惠限制为一生一次。李总统也表示，无限期给予同样的优惠是有问题的，可以考虑根据次数减少优惠或设定优惠总额上限。如果在多次更换高价住宅时每次都享受相同的特例，1住宅的免税可能会被反复利用作为资产增值的手段。长期持有特别扣除也需要朝着更好地反映居住目的的方向进行调整。

限制重复特例的使用与对正常出售征收过高的资本利得税是两个不同的问题。提高持有负担，同时封堵交易阶段的出口，可能导致人们选择不出售而是坚持持有，从而加剧房源紧张。李总统也承认了将持有税在资本利得计算时作为必要费用的提议的必要性。这是一个可以在出售阶段部分反映持有阶段负担的方案。需要设计出一种既能阻止重复特例的利用，又不妨碍正常出售和居住流动的方案。

政府不应仅仅提出超高价标准和持有税率。需要系统性地阐明谁在何种情况下承担更多负担，哪些情况下受到保护，如何限制重复的资本利得税优惠，同时为出售提供出路。‘聪明的一个家’的形成不仅是因为税负轻，也因为税制设计不周全。这次改革的成败在于能否纠正从持有到出售的扭曲，而不仅仅是税负的强度。