人类在漫长的历史中不断朝着有利于生存的方向进化。身体在缺乏食物时会储存能量，免疫系统在外部病原体入侵时会启动。逃避危险和为未来做准备的本能使人类得以生存。最近，在韩国社会中，生存本能表现为“在首尔购房”。在犹豫不决的同时，房价却以数亿韩元的速度上涨，购房者与未购房者之间的资产差距越来越大，令许多人感到不安。购房问题已不仅仅是想要赚更多钱的欲望，而是为了不在资产形成的阶梯上被挤出而面临的经济生存问题。这种不安并非毫无根据。根据韩国保健社会研究院的研究，从年轻时期开始就拥有房地产或通过继承、赠与等方式获得资产的群体，往往在后续的资产积累中保持优势。这意味着仅靠劳动收入弥补资产差距的途径越来越窄。年轻人之所以愿意借贷甚至冒险购房，正是因为这种心理。与其说是“想通过买房赚钱”，不如说是“如果不买房就会落后”的感觉。最近，结婚人数的增加被解读为结婚成为资产形成的新途径，因为只有将两个人的收入和资产结合起来，才能真正实现购房。这与几年前因经济负担而出现的“N世代”一词形成了鲜明对比。政府最近加强需求抑制政策的原因也不难理解。过度借贷可能会将资金推向房地产市场，刺激房价并增加家庭债务。如果收入的相当一部分被用于偿还本金和利息，消费能力将下降，且对利率上升或收入减少的抵御能力也会减弱。因此，不能放任超出偿还能力的“硬拼”。然而，统一的贷款限制可能会剥夺现金不足的无房者的居住机会。简单地提高贷款门槛，然后在每次出现问题时再增加例外的做法也难以成为解决方案。因为忙于生计的无房者需要不断学习变化的贷款限制和税制。最近，一位考虑首次购房的朋友表示：“买房的感觉就像为了上大学而重新参加高考。”政府需要建立的信念是，即使今天在首尔不购房，未来几年内凭借自己的收入和储蓄仍然有机会购房。要创造一个社会，使得首尔的一套房子不再被视为几乎唯一的经济生存保障。还需要创造一个环境，使得人们在非首尔地区也能享有就业、教育和文化等生活机会。经济合作与发展组织（OECD）最近诊断出，企业和人口向首都圈集中，而地方则出现人口减少和就业不足的现象。它建议改善地方的就业和教育条件，扩充交通和数字基础设施，以便在地方也能享有足够的机会。当然，不能将所有地区都建设成像首尔那样的模样。但同样，单纯抑制购房需求而不改变就业、教育、文化和医疗等资源集中在首尔的结构，也不是根本解决方案。生存本能在风险减少时，其作用也会随之减弱。创造一个因未能及时购房而不必担忧经济生存的社会，应该是房地产政策的最终目标，使得“在首尔购房”不再像生存的DNA那样运作。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在政府公布税制改革方案后，一位计划实际居住的网友表示，自己意外成为了综合房地产税（综合税）的征收对象。 5日，在职场人匿名社区“盲目”上，有一篇标题为“信任政府购房却成了非居住1住宅投机者”的帖子引起了关注。 作者A先生表示：“我是一名购买了有租户房屋的无住宅者”，并称“我相信政府说的在租户合同期满之前会给予实际居住的豁免，打算在租户合同结束后立即入住，因此购买了这套房子。” 然而，A先生声称，最近公布的税制改革方案使他被归类为“非居住1住宅”，成为了综合税的征收对象。 根据A先生的说法，他所购买的房屋租户合同到期日为2027年8月，但综合税的征收基准日为2027年6月1日，因此在未实际居住的情况下，正好赶上了征税基准日。 他表示：“我相信政府的实际居住豁免政策而购房，结果在征税基准日却被视为非居住1住宅投机者，必须缴纳综合税。” 他进一步解释称，根据此次税制改革方案，直到2027年6月1日获得实际居住豁免的购房者也可能被归类为非居住1住宅，从而成为综合税的纳税对象。 A先生举例称，对于一套公告价格为1.4亿韩元的房屋，普通的实际居住1住宅者可以享受1.4亿韩元的免税额，而获得实际居住豁免的购房者则被归类为非居住1住宅，仅能享受9000万韩元的免税额。因此，免税差额5000万韩元将被纳入征税标准，可能需要缴纳综合税。 他还指出，如果是共同持有的情况，负担可能会更大。 A先生表示：“如果共同持有一套公告价格为1.8亿韩元的房屋，普通的实际居住1住宅者各自可以享受9000万韩元的免税额，而获得实际居住豁免的共同持有购房者各自只能享受4000万韩元的免税额，总免税额从1.8亿韩元降至8000万韩元。”他进一步解释道：“最终，差额1亿韩元将由共同持有者承担综合税。” 此外，税制改革方案中虽然包含了因特殊原因暂时非居住的情况可以被认定为居住的内容，但获得实际居住豁免的购房者并未被列入该例外对象。 A先生感慨道：“我因为政府说的实际居住豁免而购房，几个月后却变成了‘你是非居住1住宅投机者，必须缴纳综合税’的局面。”他表示：“我信任政府，结果却在一夜之间被当作投机者，面临惩罚性征税的现实让我感到无比苦恼。” 该帖子在网上迅速传播，引发了关于政府税制改革方案与实际居住豁免制度之间公平性问题的讨论。 看到该帖子后，医生B先生表示：“真是运气不好，政策变化频繁，导致了这种荒唐的情况。”他担忧道：“如果数量多可能还好，但数量少的话就会被忽视，真是让人感到无奈。” 韩国保健福利医疗公团的C先生也表示：“他们自己制造了太多例外，可能连这些都记不住，干脆就这样放任，造成了受害者，是否可以提出异议？真是太冤屈了。” 此外，网友们也指出：“随意更改规制，造成了受害者。”他们表示：“想起听文在寅的话卖房后租房，结果和妻子争吵离婚的四十岁人群。”还有人评论：“房地产政策本身就是个问题。”以及“我也是同样的情况。”、“即使批评保守政权再差，也没有像进步政权那样热衷于把国家搞得一团糟。”等。 另一方面，实际的征税情况和适用对象可能会根据未来国会立法过程和最终确定的税法及实施细则而有所变化。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

为了抑制家庭贷款的增长，政府的总量管理政策已经影响到已经开始房地产交易的借款人的资金筹措计划。随着住房抵押贷款额度的降低和信用贷款的收紧，原本在合同签署时可行的贷款方案在支付尾款时却出现了障碍。 居住在首尔的40岁职员A先生在5月初，面对多套房产的资本利得税加征豁免即将结束，购买了土地交易许可区域内的急售房产。根据实居要求，他计划在9月5日支付尾款，筹集6亿韩元的住房抵押贷款、信用贷款和存款。 然而，在两个月内，KB国民银行将住房购买目的的住房抵押贷款额度降低至最多3亿韩元，导致他的计划受到影响。A先生被告知，由于总量管理的条件，住房抵押贷款的办理可能要到9月20日左右才能进行，因此他正在寻找其他金融机构的额外资金筹措方案。 在多套房产的资本利得税加征豁免结束前购买急售房产的借款人之间，类似的混乱情况可能会继续出现。政府鼓励多套房产的房源上市，并在土地交易许可区域内强制要求实居，但实际上，由于银行的总量管理，买家在规定时间内完成交易变得困难。 总量管理的问题在于，借款人的偿还能力和抵押价值之外，金融机构的剩余贷款能力实际上决定了贷款的可行性。即使满足住房抵押贷款认可比例（LTV）和总债务本金及利息偿还比率（DSR），如果银行降低了自身的额度或延迟受理，贷款也可能被阻止。当住房抵押贷款和信用贷款同时收紧时，合同签署时设定的资金计划必然会受到影响。 金融监管机构也意识到现有合同借款人可能面临的尾款贷款风险，并开始采取应对措施。在房地产国民大讨论会后，金融机构的相关人士与银行方面会面，讨论向已经签署合同的借款人尽可能提供尾款贷款的方案。随后，信贷银行和KB国民银行在京畿道水原的梅桥站Paluside小区增加了尾款贷款额度，银行界也开始扩大供应。然而，适用于个别住房买卖合同的银行住房抵押贷款额度和信用贷款限制是否会放宽仍不明朗。 监管意图与现场结果之间的差距在二金融机构中也有所体现。金融监管机构将年收入3500万韩元以下的借款人排除在总量管理之外，但随着汽车抵押贷款管理的加强，一些资本公司开始限制低收入借款人和难以提供收入证明的个体经营者的新贷款。这被解读为资本公司在快速减少总量的过程中，首先减少了相对风险较高或难以确认收入的借款人的贷款。原本旨在保护低收入贷款的措施，结果却在现场提高了脆弱借款人的门槛。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

今年京畿道和仁川地区公寓交易量 随着今年首尔的管制措施加强，购房需求转向京畿道和仁川地区，交易量较去年增长超过30%。 根据直房的数据，今年1月至4月，京畿道和仁川的公寓交易量达到66,294宗，比去年同期的50,013宗增长了33%。由于首尔全境被扩大为土地交易许可区域，购房者转向相对管制较少的地区。 京畿道的公寓交易量从去年1月至4月的40,983宗增加到今年的55,822宗，增长了36%。其中，구리市的交易量增长幅度最大。今年交易量达到1,708宗，比去年同期的486宗激增265%。 业内人士认为，GTX-B线和地铁6号线的延伸计划以及重建预期等因素推动了交易的增加。此外，土地产权许可区域和管制区域的排除也对交易量产生了影响。 特别是구리市的仁昌洞，交易量从去年的186宗增加到今年的778宗，增长超过四倍。具有重建预期的仁昌住宅2单元和仁昌住宅6单元各交易64宗，成为最活跃的交易项目。 华城市的东滩区（增长136%）、龙仁市的器兴区（增长115%）、安阳市的满安区（增长92%）等地的交易增长也十分明显。分析认为，区域交通网络的扩展、半导体产业园区的建设以及整治项目的推进刺激了购房者的需求。 在京畿道和仁川地区，向居住条件和工作便利性得到验证的구리和安阳等地的流动趋势愈加明显。实际上，房地产平台阿实数据显示，京畿道구리市仁昌洞的“仁昌4单元住宅”上个月以6亿7,800万韩元的价格创下新高。此外，京畿道구리市水宅洞的“大林汉树林”在4月也以6亿9,400万韩元的价格创下新高。 相反，作为土地交易许可区域和管制区域的城南市分当区和果川市在同一时期的交易量分别下降了30%和77%，形成鲜明对比。 仁川地区的交易量也有所增加。今年1月至4月，仁川公寓交易量为10,472宗，比去年同期的9,030宗增长了16%。西区和富平区分别增长了34%，延寿区也增长了24%，成为交易增长的主力。 直房大数据实验室主任金恩善表示：“最近租赁市场的不稳定使得部分租赁需求转向购房，购房需求分散到贷款门槛相对较低且可以通过租赁购买的京畿道地区。交通网络的改善和整治项目等开发利好使得交易增长更加明显。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。