韩国法院登记信息广场数据显示，今年4月在首尔购房并完成房屋所有权转移登记的外国人达148人，环比增长10.4%，较今年1月的110人大幅增长34.5%。 从月度数据来看，外国人在首尔购房数量自去年11月达到150人峰值后，今年1月一度降至110人。但从2月开始回升，2月和3月连续保持在130人以上，4月更是突破140人大关。 今年4月，中国人在首尔购房的外国人中人数最多，达81人，占比高达55%，较上月的68人增长19.1%。从购房区域分布来看，主要集中在房价相对较低的区域，包括衿川区（22人）、九老区（17人）、永登浦区（6人）等，反映出中国投资者更注重未来的租金回报。 韩国政府计划于今年第三季度对中国团体游客实施短期免签政策，预计将进一步刺激中国投资者的购房需求。根据韩国旅游发展局的数据，截至今年3月，入境外籍游客数量达到161.46万人，已恢复至2019年同期的105.1%，其中中国游客41.7万人，位居榜首。 中国人已成为韩国房地产市场的最大买家。法院资料显示，去年在韩国购买房地产并申请房屋所有权转移登记的外国人总计1.7478万人，较2023年（1.5064万人）增长11.9%。其中，中国人达1.1346万人，占比高达64.9%。 随着外国人持有住宅数量不断增加，外国房东的租赁业务也快速增长。2023年，首尔由外国房东签署的租赁合同达7966件，比2022年（4627件）激增72%。 业内人士指出，近期首尔核心区域房价上涨，吸引了更多外国资金流入房地产市场。历史数据显示，房价上涨周期往往伴随外资购房热潮。2019年外国人房产交易量为1.2949万件，虽较2018年（1.3724万件）小幅下降，但远超2017年（1.1364万件）。2020年房价大涨时，交易量进一步增至1.4402万件。 政策调整也为外国人购房提供了便利。去年，韩国政府大幅放宽首都圈军事设施保护区限制。去年2月，韩国国防部宣布解除包括首尔江南三区（江南、瑞草、松坡）在内、总面积达339平方公里的保护区限制。专家认为，这些区域未来有望开发为住宅用地，提前布局的投资者将受益于房价上涨。 外国人在购房融资方面的相对“便利”也是其购房活跃的重要因素。虽然外国人原则上适用与韩国人相同的贷款价值比率（LTV）和负债收入比率（DTI）限制，但由于可通过本国银行更容易获得贷款，实际上绕过了韩国的金融监管，引发“逆向歧视”争议。按规定，外国人购房时需提交资金筹措计划书，说明资金来源为赠与、继承或经营收入等。但若资金来自海外，监管部门难以核实其真实来源是否为贷款，存在监管漏洞。 随着外国房东数量持续增加，部分观点担忧可能扰乱市场秩序。大规模持有高价住宅、投机性购房等行为可能推高房价，影响韩国居民的居住稳定。对此，专家呼吁，韩国政府应借鉴其他国家的经验，尽快建立针对外国人的房地产交易监管制度。 专家还建议，政府应提高外国人房地产交易的取得税和资本利得税，同时建立机制强化对外国人在韩居住状况、家庭关系等的核实以及完善资金来源审查制度，防范潜在风险。

据韩国国土交通部30日发布的统计数据，截至去年12月，外籍人员在韩持有房产总量达到10.0216万套，较6个月前增加5158户，增幅为5.4%。这是韩国首次出现外籍人员在韩持有房产总量突破10万套的情况。按全国房产总量计算，外籍人员所持房产占比为0.52%。拥有韩国住房的外籍人员共计9.8581万人。 从国籍来看，中国人持有的房产数量最多，共计5.6301万套，占比56.2%。仅在去年下半年，中国人新增购入住宅3503套，占同期外国人新增总量的约68%。中国人在外籍购房者中的占比也持续上升，从去年6月底的55%增至12月底的55.5%。其次为美国人，持有2.2031万套（22%），加拿大人则为6315套（6.3%）。 在住宅类型方面，公寓占绝大多数，为9.1518万套，占比91.3%；独立住宅为8698套。从地区分布来看，首都圈区域（首尔、京畿道、仁川）占比达72.7%。其中，京畿道为最多，为3.9144万套（39.1%），其次是首尔2.3741万套（23.7%）和仁川9983套（10%）。 从市郡区层面来看，京畿道富川市是外籍人员在韩持有房产最多的地区，共计5203套，其后依次为安山市5033套、水原市3429套、平泽市2984套。在持有数量方面，93.4%的外籍人员仅持有一套房产，持有两套的占5.3%（5182人），三套为640人，四套为209人，持有五套及以上者为461人。 另一方面，截至去年底，外籍人员在韩持有的土地总面积为2.67905亿平方米，同比增加1.2%，占韩国国土总面积的0.27%。以公告地价计算，总额达33.4892万亿韩元（约合人民币1751亿元），同比增长1.4%。 按土地持有面积计算，美国籍持有者占比最高，达53.5%，其后依次为中国籍（7.9%）、欧洲籍（7.1%）及日本籍（6.1%）。其中，美国人和中国人所持土地面积较前一年分别增长1.5%和2%。从地区来看，外籍人员持有土地面积最多的地区为京畿道，占比18.5%，其次为全罗南道（14.7%）和庆尚北道（13.6%）。

韩国金融监督院4日发布的数据显示，截至去年9月底，韩国金融机构的海外房地产替代投资余额为55.8万亿韩元（约合人民币2808.5亿元），较上一季度减少5000亿韩元。 从各行业来看，保险公司以30.4万亿韩元（54.3%）占据首位，其次为银行（12万亿韩元，21.5%）、证券（7.7万亿韩元，13.8%）和互助金融（3.6万亿韩元，6.5%）。 从投资地区来看，北美以34.1万亿韩元（61.1%）居首，其次是欧洲（10.8万亿韩元，19.4%）和亚洲（3.8万亿韩元，6.8%）等。根据到期安排，今年需偿还12万亿韩元（21.5%），到2030年需偿还42.5万亿韩元（76.2%）。 数据显示，韩国金融机构投资的单一项目房地产（34.3万亿韩元）中，已有2.64万亿韩元（7.71%）发生违约事件（EOD，Event of Default）。这一数字从去年3月底的2.5万亿韩元增至6月底的2.61万亿韩元，9月底进一步增加400亿韩元，呈持续增长趋势。 金融监督院表示，由于美国大选前后全球经济不确定性加剧，海外房地产市场复苏延迟，尤其是办公市场受灵活办公模式普及的影响，空置率持续处于较高水平。 金融监督院计划加强对海外替代投资的监管。目前已完成相关金融实施令的修订，强制要求定期评估替代投资基金资产，并由外部专业机构进行评估，同时修订证券公司和资产管理公司的替代投资风险管理示范标准。此外，金融监督院还将严格监管高损失率项目及持有大规模风险敞口的金融机构的风险管理，并引导适当认定损失，以提高市场稳定性。 位于首尔永登浦区的金融监督院【摄影 记者 柳岱佶】

【图片来源 AI】 韩国现行的继承税制度日益成为制约企业传承和发展的重大障碍。目前，执政党提出将继承税最高税率从50%下调至40%的改革方案，但在野党对此持反对意见，此举可能仅为少数富人谋利。 韩国继承税最高税率达50%，仅次于日本（55%）。若最大股东持股率超过50%时，还需额外缴纳“最大股东附加税”，税率高达65%。在经济合作与发展组织（OECD）38个成员国中韩国位居前列，相比之下，法国（45%）、美国（40%）、英国（40%）、西班牙（34%）等发达国家的税率均低于韩国，且有14个成员国已完全废除继承税。即便是富人较多的中国，其继承税率也仅为0.5%至3%之间。 韩商工会议所指出，过高的继承税负严重阻碍了企业经营权的顺利传承，削弱了经济活力。多数发达国家均建立了包括税收优惠、法律支持等在内的企业继承支持政策体系，旨在促进企业的持续发展、维护经济稳定并保障就业。大韩商工会议所强调，降低继承税负是提升企业竞争力和激发经济活力的关键举措。对于在野党将减税政策视为“对富人的差别化特惠”的观点，认为是固守陈规的思维模式。当前，激活经济才是国家发展的首要任务。因此，政府应采取实质性措施，包括放宽继承税率、消除双重课税等制度性障碍，以营造有利于企业传承和经济发展的政策环境。 在韩国的家业继承制度中，若继承人的个人资产（包括房产、存款、投资等）超过可扣除税额的2倍，则无法享受家业继承扣除制度的税收优惠。该政策原本旨在防止高资产群体滥用税收优惠，确保政策红利切实惠及需要支持的中小企业。然而，随着韩国社会老龄化加剧，许多80至90岁高龄企业主仍在职，而其子女也已步入60至70岁，"老人传承给老人"的现象日益普遍。由于子女年龄偏大，个人资产积累丰厚，实际上能够满足该政策条件并享受优惠的企业寥寥无几。政府在制定政策时未能充分考虑这一实际情况，导致政策效果与初衷严重偏离。 据韩国税收财政研究院于去年12月发表的《纳税人认知及偏好分析》报告显示，韩国国民普遍认为最高继承税率应控制在40%以下，并支持累进税率制度，即继承财产越多，税率相应提高。具体而言，受访者认为合理的税负水平应随继承财产规模递增：1亿韩元以下税率为0至5%，10亿韩元为5至15%，20亿韩元为5至20%，50亿韩元为10至30%，100亿韩元为15至35%，500亿韩元以上为20至40%。 在全球人才竞争日益激烈的背景下，韩国现行税收体系正成为制约未来竞争力的绊脚石。国际投资移民咨询机构Henley&Partners最新报告显示，韩国高净值人群净流出量位居全球第四，预计一年间流失约1200人，仅次于中国（1.52万人）、英国（9500人）和印度（4300人）。按人口比例计算，流失率已达到相当高的水平。美国、新加坡、加拿大、澳大利亚等国家为吸引跨国企业和高端人才，纷纷推出包括废除继承税在内的企业友好型政策，相比之下，韩国的继承税仍维持在较高水平。 现任企业主去世后，继承人不得不抛售股份以支付高额继承税，导致持股比例下降、经营权弱化，甚至面临被外部企业收购的风险。这种不确定性不仅限制了企业继承人的创新投资意愿，还加剧了人才流失。 此前，韩国中坚企业联合会、大韩商工会议所、中小企业中央会、韩国经营者总协会、韩国经济人协会、韩国贸易协会等六大经济团体联合向政府提交《敦促修订继承及赠与税制度联合声明》并指出，当前过高的继承税负担已对韩国企业生态造成严重冲击。沉重的税负迫使本土企业纷纷将业务转移至海外，且越来越多的企业因无力承担继承税而被迫出售给外资或直接关闭。这不仅加剧了企业经营压力，更导致韩国企业价值严重流失。 经济团体强调，韩国亟需摒弃根深蒂固的政治思维，将继承税负调整至经合组织（OECD）平均水平，以维护本土企业的可持续发展。经济界普遍认为，企业继承的本质是技术传承和就业岗位的延续，而非单纯的财富转移。随着企业传承至第二代、第三代，经营能力持续弱化的趋势日益明显，这对韩国企业的可持续发展构成了重大挑战。

韩国住宅城市保障公社（HUG）16日发布的数据显示，去年韩国全税押金返还理赔款金额高达4.4896万亿韩元（约合人民币226.9亿元），同比增加3.6%。 全税押金返还理赔款金额从2021年的5790亿韩元增至2022年的1.1726万亿韩元，而在去年和今年迅速飙升至4万亿韩元以上。受害者累计人数已达4万人。 全税制度是韩国房地产市场特有的一种租赁方式，即租户向住宅所有者一次性交付大笔押金，金额通常占房屋总价的50%至70%。在租赁期间，租户无需支付月租金，合同到期后房主需将押金全额返还给租户。 该租赁方式因无需每月支付租金而备受韩国居民青睐。然而，全税制度也隐藏着巨大的风险。韩国包括仁川、首尔、世宗、京畿道和釜山在内的多个地区接连发生“全税诈骗”事件。“全税诈骗”是指房主或不法分子利用全税制度设计的一种骗局，导致租户的押金无法返还的情况。 在房价上涨时期，房主通过杠杆投资房地产可以获利，但当楼市降温、利率上升时，房主可能无力偿还贷款。此时，房产面临被抵押拍卖的风险，导致租户的押金无法返还。这类“全税诈骗”事件迅速扩散，成为韩国全国范围内的一大社会问题。 在这种情况下，HUG的理赔金额逐年递增。HUG去年营业亏损高达3.9962万亿韩元，今年预计亏损金额也将达到约4万亿韩元。 另外，作为房地产市场的重要保障机构，HUG的资金问题引发了政府的关注。数据显示，韩国政府从2021年至2024年向HUG注资总额已达5.4739万亿韩元。今年，预计政府将提供超过30万亿韩元的资本支持，以稳定房地产市场，缓解全税风险带来的社会冲击。 首尔公寓全景【图片提供 韩联社】

韩国国土交通部在去年6月至12月期间对全国6.1万户家庭进行访问调查，并于27日公布《2023年居住实态普查结果》显示，以去年为准，在首尔买房需要不吃不喝攒13年的工资才能实现。首尔租房家庭的租金支出占每月收入的22.7%，国民亟需的住房支援政策是买房和全租所需的贷款支援。 数据显示，首尔有房家庭的房价收入比（PIR）中位数为13倍，也就是说购房需要攒13年的工资一分不花。紧随其后的是世宗市（8.7倍）、京畿道（7.4倍）、大田（7.1倍）、釜山和大邱（各6.7倍）。全国PIR为6.3倍，与前一年持平，全南地区最低，仅为3.1倍。 从地区来看，首都地区PIR为8.5倍，较前一年（9.3倍）下降。其中，首尔从15.2倍降至13倍，京畿道从8.9倍降至7.4倍，仁川从7.7倍降至6.1倍。此外，广域市从6.8倍降至6.3倍，其他道从4.3倍降至3.7倍。PIR整体下降的原因在于全国房价在调查期间下跌。 租金方面，去年全国租房家庭的租金收入比（RIR）中位数为15.8%，较前一年（16%）下降0.2个百分点，也就是说全国范围内租房家庭把每月收入的平均15.8%用于支付租金。首都地区RIR最高，为20.3%，较前一年（18.3%）增加2个百分点。广域市为15.3%，增加0.3个百分点，其他道为13%，与前一年持平。 从具体地区来看，首尔RIR为22.7%，租金负担最重。其后依次是釜山（16.9%）、京畿道（16.7%）、仁川（16.5%）。租金收入比最低的地区是忠北和庆南，均为11.7%。 此外，全国住房拥有率为60.7%，较前一年（61.3%）下降0.6个百分点。从地区来看，道地区拥有率最高（68.6%），广域市为62.3%，首都圈最低，仅为55.1%。与前一年相比，道地区从69.1%降至68.6%，广域市从62.8%降至62.3%，首都圈从55.8%降至55.1%。 居住在自有住房的家庭比例（自有占有率）为57.4%，较前一年下降0.1个百分点。去年住房占有形式中，自有住房占比57.4%，租赁住房占比38.8%。从独立成为户主到购置人生第一套房产的平均耗时为7.7年，较前一年（7.4年）延长4个月。 在居住时长方面，去年家庭在现有住房的平均居住时间为8年，较前一年增加0.1年。其中，自有住房的平均居住时间为11.1年，租赁住房为3.4年。居住时间在两年以内的家庭比例为32.2%，较前一年下降1.5个百分点。 关于房产持有意识的调查显示，87.3%的受访者认为应该拥有自己的房产，较前一年减少2.3个百分点。同时，40.6%的家庭表示需要居住支援项目，较前一年增加3个百分点。其中，最需要的支援项目是“购房资金贷款支持”（35.6%），“全租资金贷款支持”（24.6%）、“月租补助资金支持”（11%）以及“长期公共租赁住房供应”（10.7%）紧随其后。 从家庭类型来看，青年家庭中有81.1%租房居住，68.4%居住在非公寓住房；新婚家庭中46.4%拥有自有住房，其中73.9%居住在公寓；高龄家庭中，75.7%住在自有住房内，主要为公寓（45.4%）和独栋住宅（40.8%）。 【图片来源 韩联社】