自李在明政府上任以来，首尔公寓价格在一年内上涨了约14.7%。根据KB房地产的统计数据，这是自1986年相关统计开始以来，历届政府初期一年中最高的涨幅。 租赁市场也出现了上涨。首尔公寓的租赁价格在同一时期上涨了6.77%，月租上涨了8.99%。买卖和租赁市场同时上涨，出现了所谓的“三级上涨”现象。 首尔公寓价格一年内上涨14.73% 根据KB房地产的月度住房价格统计，从去年5月到今年5月，首尔公寓的累计涨幅为14.73%。 这一涨幅在历届政府的执政初期一年中处于最高水平，文在寅政府初期一年为9.41%，卢武铉政府初期一年为11.68%。 尤其是地区间差距明显，首尔外围和非江南地区的上涨尤为突出。 不过，其他调查显示，首尔的涨幅超过了15%。 房地产R114对2025年6月至2026年5月的市场进行了分析，结果显示，首尔公寓价格上涨超过15%，全国公寓价格约上涨9%。 在房地产R114的调查中，首尔的光津区、铜雀区、中区、江东区、城东区等非江南地区的涨幅超过了20%。京畿道的城南、光明、汉南、安阳、龙仁、果川等主要地区的公寓价格也上涨了10%以上。 问题在于，不仅仅是买卖价格上涨。 根据KB房地产的统计，自李在明政府上任以来，首尔公寓的租赁价格上涨了6.77%。月租也上涨了8.99%，这是自2015年KB月租统计以来，历届政府初期一年中最高的涨幅。 租赁价格的上涨可能会影响买卖市场。租赁价格持续上涨，可能会增加租户的居住成本，部分需求可能转向买卖市场。 实际上，最近首尔出现了租赁房源短缺和租赁价格上涨的现象。专家指出，贷款限制和多套房屋相关的调控可能对租赁住房供应产生了影响。 尽管政府调控，房价仍上涨……为何？ 李在明政府自上任以来，为了稳定房地产市场，推出了贷款限制、扩大土地交易许可区域、对多套房屋征收资本利得税等多项政策。 例如，在6·27房地产对策中，几乎全面限制了首都圈的住房抵押贷款，随后在10·15对策中扩大了土地交易许可区域，加强了需求抑制政策。 尽管如此，首尔的房价仍然持续上涨。 根据韩国房地产院的统计，2025年6月，首尔住房综合买卖价格上涨了0.95%，7月上涨了0.75%。尤其是仅就公寓而言，6月上涨了1.44%，7月上涨了1.09%。当时，尽管在6·27对策后上涨幅度有所减缓，但仍然较高。 此后，首尔的房价上涨趋势并未减弱。根据韩国房地产院的数据，2026年6月，首尔住房综合买卖价格在一个月内上涨了1.03%，首都圈上涨了0.67%，全国上涨了0.33%。 在7月，KB房地产统计显示，首尔公寓买卖价格较上月上涨了1.05%。中浪区上涨2.08%，江北区上涨2.01%，城北区上涨1.85%，北部地区的上涨幅度较高。 此次上涨的核心在于，首尔及首都圈，尤其是首尔公寓的上涨趋势集中。全国范围内，地方住房市场持续低迷，只有首尔和部分首都圈地区强劲上涨，导致地区间价格差距加大，出现了两极化现象。 KB房地产的资料显示，最高20%与最低20%公寓的价格差距，从李在明总统就职前的11.6倍扩大到一年后的13.4倍。这意味着首尔与地方、高价与中低价住房之间的资产差距加大。 最终，未来房地产市场的最大变量将是供应的扩大是否能实际转化为住房供应，贷款和税制调控能在多大程度上抑制购房者的心理，以及首尔的住房需求是否能持续。 截至目前的统计数据显示，自李在明政府上任以来，首尔公寓市场上涨了约14.7%至15%。租赁和月租的上涨也加重了首尔的居住成本。

在土地交易许可区和调控区域新增指定后，京畿道主要过热地区的房价走势出现分化。华城东滩和九里房价涨幅减小，而龙仁奇兴和光明则反而上涨幅度加大。尽管同样受到调控，但由于各地区的需求结构和开发预期不同，市场反应也各异。 根据7月第2周韩国房地产院的公寓价格动态，华城东滩区公寓成交价格较前周上涨0.73%。相比前一周的1.29%，涨幅减少了0.56个百分点。九里在同一时期的涨幅也从0.64%缩减至0.31%。 相反，龙仁奇兴则表现出不同的走势。奇兴区公寓价格上涨率为0.59%，略高于整体的0.56%。光明的涨幅则从0.44%增至0.59%。 政府在上月底将华城东滩区、龙仁奇兴区和九里市新增指定为投机过热地区和调控对象区域。京畿道也将这些地区纳入土地交易许可区。这一措施主要是针对短期急剧上涨地区的事后调控。 然而，调控后的走势并未朝同一方向发展。东滩因短期上涨疲劳感以及贷款和交易调控的双重压力，涨幅减小。九里也因靠近首尔的预期已提前反映，进入调控影响范围后，买入需求有所减弱。 奇兴则因半导体带和交通利好预期，价格依然坚挺。龙仁平台城市、GTX和半导体集群的预期交织在一起，分析认为调控并未完全抑制需求。 光明同样保留了对首尔替代需求和整治项目的期待。在首尔西南地区房价持续上涨的背景下，光明被视为具有良好交通便利性和整治项目潜力的地区。 一位房地产中介表示：“尽管同属土地交易许可区和调控区域，但市场的接受程度必然不同。短期投资需求较多的地区在调控后交易可能会萎缩，但有实际居住需求和开发预期的地区，卖方的报价不容易下调。” 不过，有观点认为，调控效果的判断仍取决于未来的交易量。专家指出，调控效果可能不会立即反映在价格上，而是通过交易量减少、房源锁定、报价调整等方式滞后显现。 一位房地产行业人士表示：“调控实施后，短期投资需求会减少，但开发利好的地区，卖方不容易降低报价。”他补充道：“东滩、奇兴和九里虽然同属京畿道调控区域，但推动需求和价格上涨的因素各不相同。” 他还表示：“即使成交价格的涨幅减小，但如果交易停滞而报价保持不变，市场也难以被视为稳定。相反，如果涨幅上升而交易减少，市场观望情绪回归，调控效果可能会滞后显现。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国国土交通部30日宣布，经住宅政策审议委员会29日审议决定，将京畿道华城市东滩区、龙仁市器兴区和九里市新增指定为房地产调控地区，分别被列为调控地区及投机过热地区。相关措施将自7月1日起生效，土地交易许可区的指定期限为7月5日至明年12月31日。 国土交通部表示，近期受半导体产业景气带动，东滩区和器兴区房价上涨预期明显升温，叠加首都圈广域快速列车A路线（GTX-A）开通带来的交通条件改善，两地房价涨幅明显。九里市则因毗邻首尔、具备轨道交通区位优势，房价持续攀升。 韩国房地产院数据显示，截至6月第四周，今年东滩区公寓成交价格累计上涨11.38%，涨幅居首；九里市今年上涨7.87%；器兴区今年上涨6.21%。 国土交通部表示，此次新增指定调控地区，旨在遏制投机性购房、保障自住型购房者权益，并应对局部住宅市场过热。京畿道政府也将通过城市规划委员会程序，将上述3个地区指定为土地交易许可区。今后在相关地区交易公寓时，须取得行政机关许可。 在调控地区内，无房家庭住房抵押贷款成数（LTV）上限将由此前的70%下调至40%。住房抵押贷款额度亦按房价分档设置：15亿韩元以下住房为6亿韩元；15亿至25亿韩元住房为4亿韩元；超过25亿韩元住房仅2亿韩元。已有住房者原则上无法获得住房抵押贷款。 被指定为土地交易许可区后，购房者自取得住房之日起须实际居住两年。违反相关规定者，可被处以履行强制金或取消交易许可。 此前，韩国政府已通过去年“10·15”对策，将首尔市全部25个自治区及京畿道12个地区列为调控地区和土地交易许可区。此次新增指定后，京畿道纳入管控的地区增至15处。 国土交通部表示，将以此次新增指定为契机，加强对房价上涨地区的监测，严厉打击扰乱房地产市场的违法行为；同时继续推进收购租赁住房、增加非公寓类住宅供应等举措，切实扩大住房供给。

自李在明政府上任以来，虽然加强了贷款限制和扩大了土地交易许可区域等需求抑制措施，但首尔及首都圈的核心地区房价上涨势头依然难以遏制。尽管接连出台了减少住房抵押贷款额度和扩大调控区域的政策，市场却出现了交易萎缩、房源锁定以及区域价格差异化的现象。 据政府和房地产行业消息，政府正在考虑于7月底发布房地产综合对策。除了扩大供应的方案外，持有税和转让税等税制改善方案也在讨论之中。财政经济部、国土交通部、金融委员会等相关部门在综合对策发布之前，正在考虑召开“房地产国民大讨论会”。 政府在去年6月27日的政策中，将首都圈和调控区域的住房购买目的的住房抵押贷款额度限制在最高6亿韩元。随后在10月15日的政策中，将首尔全境及京畿道的果川、光明、城南的盆唐、修正、中原区，水原的永通、长安、八达区，安养的东安区，龙仁的水枝区，议政府和汉南等12个地区指定为调控区域和投机过热地区。这些地区的公寓交易也适用了土地交易许可制度。 高价住房的贷款限制也得到了加强。在首都圈和调控区域，市价在15亿韩元以下的住房，住房抵押贷款额度维持在6亿韩元，但15亿至25亿韩元的住房额度降至4亿韩元，25亿韩元以上的住房额度降至2亿韩元。这一政策旨在降低高价住房的购买能力，以抑制投机需求。 然而，尽管实施了调控措施，首尔核心地区和首都圈部分地区的挂牌价格依然没有明显下降。根据KB房地产的数据，自李在明总统上任以来的2025年6月至2026年5月，首尔的住房成交价格上涨了8.59%。相对不受贷款限制影响的现金持有者的购买能力依然存在，而在租赁市场不稳定和开发预期较强的地区，卖家纷纷撤回房源，限制了价格下行压力。 从历届政府的案例来看，房价并非仅由调控强度决定。经济正义实践市民联盟分析了首尔25个区75个小区30平米的平均市价，发现诺穆亨政府期间，首尔公寓价格上涨了80%；文在寅政府期间上涨了119%。这两个政府都实施了综合房地产税、转让税加征、贷款限制、重建限制等强有力的需求抑制措施，但在首尔核心地区，需求和供应的不安依然没有得到遏制。 相反，在李明博政府时期，尽管放宽了调控和扩大了保障性住房的供应，首尔公寓价格却下降了10%。全球金融危机和经济衰退、购房心理萎缩使市场受到更大压力。在朴槿惠政府时期，贷款放宽和低利率的结合使得首尔公寓价格上涨了21%；而在尹锡悦政府时期，尽管放宽了调控，但由于高利率和交易壁垒的影响，涨幅仅为1%。 最终，房地产市场对政府政策的方向反应并不如对利率、流动性、供应信任、租赁市场和开发预期敏感。即使在调控加强的时期，如果利率较低且供应不安，价格仍可能上涨；而在调控放宽的时期，如果利率负担和经济衰退压力较大，购房需求也难以恢复。 光云大学教授徐振亨表示：“虽然为了价格稳定而实施调控，但如果过度抑制需求调整机制，就会出现副作用。他指出：“如果不进行供应，单纯的需求抑制政策可能会导致价格上涨的副作用。”他还表示：“应根据年度和地区预测需求，进行供应，以帮助价格稳定。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

5月6日，首尔市长候选人吴世勋在其Facebook上公开批评李在明政府及共同民主党的房地产调控政策。 吴世勋将首尔房价和租赁市场不稳定的责任归咎于李在明政府，称其政策是“供应受阻和市场受控的失败政策”。他指出，供应不足和租赁市场问题是由政府政策导致的。 政治圈认为，这次发言不仅是反驳，更是首尔市长选举中房地产问题的信号。首尔市民对房价和租赁问题尤为敏感，吴世勋选择正面应对。 吴世勋特别强调供应问题，批评前市长朴元淳时期的政策导致供应短缺。他表示，自己通过“快速整合规划”将项目周期从20年缩短至12年。 首尔市近期加快了重建项目的步伐，与文在寅政府时期的强监管形成对比。 房地产市场对文在寅政府的调控政策持批评态度，认为其导致市场扭曲。2020年实施的租赁三法被认为是市场冲击的代表，导致租赁供应减少，租金上涨。 吴世勋还将租赁诈骗问题归咎于民主党政府时期的房价上涨和投资结构。他批评民主党近期的多套房调控政策会抑制私人租赁供应。 这场争论的核心在于谁阻碍了供应，谁扰乱了市场。吴世勋认为，市民记得民主党执政时房价上涨和租赁危机的情况。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔房市陷入停滞。为稳定房价和控制家庭债务，政府同时收紧贷款和交易政策，导致买卖双方均难以行动。 根据韩国房地产院的统计，自去年6月23日住房抵押贷款政策发布后，8月首尔公寓交易量降至4154件，比上月的8485件减少51%。10月15日房地产政策出台后，11月交易量也从上月的11041件降至4935件，减少55%。尽管之后略有回升，但复苏势头不明显。 市场冻结的主要原因是贷款限制，尤其是DSR（债务收入比）。如果债务负担过大，额外贷款将受到限制。 首尔江北区的一位房地产中介表示：“即使是首次购房者，想要获得70%的LTV（贷款价值比）也常因DSR受限而难以贷款，实需者也无法进入市场。” 卖方市场同样受阻。在首尔钟路区和西大门区等地，房主推迟出售，市场上房源减少。许多人选择观望政策走向，而不是降价出售。 钟路区的一位中介表示：“多套房持有者在观望政策方向，预计下半年才会有更多房源上市。” 外围地区情况更为严峻。江北区水踰洞等地需求减少，交易几乎停滞。贷款限制对需求基础薄弱的地区冲击更大。 韩国银行的金融市场动向显示，3月银行业家庭贷款增加0.5万亿韩元，但住房抵押贷款几乎持平，租赁贷款也在减少，表明住房相关资金需求整体萎缩。 市场认为，买家期望与现实之间的差距也是交易延迟的原因。一位房地产人士指出：“人们倾向于选择超出收入水平的大户型，这也导致交易延迟。” 尽管调控针对江南地区过热，但影响已扩散至整个首尔。市中心热门地区坚挺，而外围停滞的两极分化加剧。 如果交易不恢复，价格也难以正常运作。市场停滞会导致价格形成扭曲。有人质疑仅靠价格控制能否实现房市稳定。房地产行业预计，短期内市中心将继续坚挺，而外围停滞的趋势可能持续。