首尔西溪·清波洞地区的整治项目显示，尽管拆除旧房，住房数量仍将增加1695户。首尔市强调，整治项目不仅替代了旧住房，还能实际扩大住房供应，并通过调整迁移需求的时机来防止因迁移而引发的租金上涨。 吴世勋首尔市长于11日上午10时视察了位于龙山区西溪·清波洞地区的整治项目，检查了项目进展情况。同时，他通过居民座谈会听取了包括龙山区合作社相关人员在内的居民意见。目前，该地区正在推进7个民间整治项目，包括快速综合规划重建和“摩亚镇”。 除尚未确定户数的清波3区外，其他6个整治项目预计将从原有的6393户增加到8088户，增加1695户。即使考虑到所有旧住房的拆除，最终仍将增加1695户，增幅为26.5%。 首尔市将此视为整治项目实际扩大供应效果的案例。清波3区的计划户数一旦确定，整体供应规模将超过8088户。 西溪·清波洞地区是距离首尔站较近的老旧低层住宅区，整治项目长期延误。该地区形成于1960年代的工业化和城市化过程中，因陡峭的丘陵、狭窄的巷道和老旧住房密集，亟需改善居住环境。 自2012年“新城出路战略”后，整治项目被搁置，转为城市再生项目，导致项目长期停滞。吴市长当天将“新城出路战略”称为“对重建和再开发的敌对政策”。 为了改善项目可行性和缩短项目周期，相关支持也在进行中。西溪综合区域应用现状容积率，预计比原计划多出约50户，而清波2区则通过支持合作社直接成立，省略了推进委员会阶段。 西溪洞116号的“摩亚镇”计划将从第三类一般居住区提升为准居住区，计划从原有的172户增加到499户，增加327户。该计划需经过后续审议后最终确定。 吴市长当天与居民一起视察了消防车难以进入的巷道、陡峭的坡道和老旧住房。随后，在清波2重建合作社办公室召开了座谈会，约30名参与者包括整治项目的合作社负责人和居民，讨论了项目可行性改善、审批和迁移贷款限制放宽等意见。 吴市长在座谈会上强调，整治项目完成后住房数量将增加。根据首尔市的数据，最近三年内完工的59个整治项目，住房数量比项目开始前增加了36.4%，约2万户。其中，重建项目增加约7000户（27.4%），再开发项目增加约13000户（44.2%）。 首尔市计划到2031年在253个整治项目中开工总计31万户。即使考虑到旧住房的拆除，预计仍将增加约8万7000户，分析显示这占整体供应计划的39.2%。其中，计划提供4万8000户的租赁住房。首尔市表示，将扩大普通销售和租赁住房的供应，以保障青年、新婚夫妇和无房市民的居住稳定。

随着首尔市长吴世勋连任五届，摩亚镇等整治项目的推进期望增加，但实际开工仍面临诸多挑战。由于施工费用上涨、融资压力和居民冲突等因素，132个摩亚镇目标区域中，实际开工的仅有1处。 根据整治行业的消息，尽管吴市长连任减少了首尔市整治项目的政治不确定性，但摩亚镇项目在开工阶段仍未能加速。业内人士认为，解决开工前的瓶颈问题比扩大指定区域更为重要。 自2022年起，首尔市开始推进针对老旧低层住宅区的摩亚镇项目。摩亚镇是将多处多户住宅集中开发为大型社区的整治模式。 根据首尔市的数据，截至3月，132个目标区域中，已完成管理计划审批的有73个，51个处于管理计划制定阶段，8个正在进行目标区域选定程序。 在管理计划批准后，项目实施许可、管理处置许可、搬迁和拆除等后续程序仍需进行。目前，唯一开工的区域位于江北区的429-114号地块。首尔市相关人士表示：“该项目自2022年开始选定目标区域，因此许多地方仍在进行计划制定和行政程序。” 最大的变量是项目的可行性。由于建筑成本上升，重建和再开发现场的施工费用争议持续，而摩亚镇项目因规模较小，难以吸收成本增加的影响。 项目目标区域主要集中在首尔外环的中低价住宅区，这也增加了负担。目标区域包括中浪区18个，江南区、江北区、广津区和城北区各9个，主要为非江南地区的老旧低层住宅。分销价格和一般分销收益受限的地区，施工费用上升和业主分担费用的压力可能会减缓项目进度。 融资条件也不容乐观。房地产项目融资市场萎缩和利率压力持续，使得项目资金和搬迁费用的筹集条件变得更加严格。在可行性较低的地区，融资成本的上升可能会直接转嫁给业主。 行政程序也是一个变量。整治项目在首尔市审议后，还需经过自治区的协会成立许可、项目实施许可和管理处置许可等程序。由于各自治区的行政能力和居民意见收集过程不同，项目之间的进度可能会出现差异。 首尔市正在针对延迟或缺乏推进动力的摩亚镇项目，扩大SH公社的参与，以作为补救措施。若SH参与，区域面积的扩大将成为可能，并通过与民间银行的合作，最多可获得总施工费用的70%的项目贷款。 首尔市相关人士表示：“通过公私合作的摩亚镇，支持可行性不足地区的项目推进，并将通过放宽租赁住房的相关规定等多种制度改进，提升项目进度。” 一位要求匿名的房地产专家表示：“摩亚镇是整治老旧住宅区所需的政策，但在扩大指定区域的同时，也应考虑实际项目的可行性和市场条件。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国土地住宅公社（LH）正在加快推进小规模住宅整备管理区域项目，以扩大城市住房供应。通过展示制度优势和具体项目时间表，吸引民间建筑公司的积极参与。 据业内消息，LH最近召开了针对民间建筑公司的小规模住宅整备管理区域座谈会，分享了项目结构和未来施工公司选择计划。所谓的“摩亚镇”模式是将老旧低层住宅区按区块开发。 座谈会上，明确了施工公司选择的主要项目地点和时间表。目标地点共8处，约7300户。LH计划今年在冠岳南谷、西大门弘济、江西花谷、衿川始兴2等4地选择施工公司，明年扩展到铜雀鹭梁津、城北钟岩、钟路九基、仁川家庭等4地。 管理区域项目的核心竞争力在于提高项目经济性的制度措施。项目面积可扩大至4万平方米，提高了规模和收益性，弥补了小规模整备项目的经济规模不足问题。 项目推进方式也有差异化。设计与施工可一体化招标，缩短项目周期，简化复杂程序。与一般重建项目相比，初期行政负担减少。 金融支持也是重要优势。基于LH的信用度，可利用住房城市基金低息贷款，降低初期项目资金压力，确保资金筹措稳定性，降低项目风险，增加民间建筑公司参与意愿。 部分整备计划制定程序的省略也加快了项目速度。通常整备项目从计划制定到审批需耗费大量时间，但管理区域可缩短这些过程，实现快速供应。 在城市住房供应方面意义重大。传统大规模整备项目因居民冲突或经济性问题常被延迟，而管理区域可按小规模单位推进，被视为现实替代方案。 特别是在首尔为中心的老旧低层住宅密集地区，管理区域方式有望填补供应空白。实际上，摩亚镇是首尔市主导扩大的政策，通过LH参与，公共性和项目稳定性得到加强。 LH预计在此次座谈会后将积极扩大民间参与。计划在设计、金融、运营等多个领域加强合作，提高项目完成度。 业内关注公共支持与民间参与结合的管理区域项目，可能成为未来城市供应政策的重要支柱。然而，居民同意的获取和项目经济性验证等初期阶段的变量仍是待解决的问题。 LH首都圈整备事业特别本部长朴贤根表示：“小规模住宅整备管理区域是城市内快速住房供应的核心项目。”他强调，将通过座谈会广泛宣传项目规模扩大和公共支持政策，努力吸引具备优秀能力的中大型建筑公司积极参与。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。