31岁的A先生即将结婚。今年3月，他在首尔西大门区的再开发区域购买了一处半地下公寓。他支付了1亿7000万韩元的保证金，决定购买这处房产是因为他原本居住的全新公寓的租金在一年内飙升至2亿韩元。A先生感到，如果继续这样下去，可能会一直在租房中徘徊，无法实现购房的梦想。他选择的地点是已经完成了协会成立许可，并且可以继承协会成员资格的再开发区域。尽管未来需要承担约7亿韩元的分担金，但他认为在首尔以这样的费用获得新建公寓的机会并不多。然而，A先生感到沮丧的是，在再开发完成之前，他至少需要在半地下公寓中生活两年。他形容自己的家为“废墟级别”。第一次去看房时，他看到屋内有蟑螂在爬行，感到震惊。为了能够居住，他不得不重新装修，包括更换地板和墙纸，甚至厨房和厕所也进行了全面改造。尽管如此，A先生对此感到满意。他表示：“两年后我就能搬进新建公寓，这点苦算什么……”投身于“身体投资”的年轻人随着首尔公寓价格飙升，贷款限制提高，越来越多的20至30岁年轻人开始参与所谓的“身体投资”。“身体投资”是将身体与投资结合的说法，指的是为了期待再建或再开发等未来价值的提升，愿意忍受不便而购买老旧公寓或公寓。随着首尔公寓的平均价格达到约1.6亿韩元，年轻人难以直接购买公寓，因此转向相对价格较低的老旧公寓或再建初期的公寓。实际上，房地产平台Dabang分析了国土交通部的实际交易系统，数据显示，今年1至5月，首尔的公寓交易量为34932件，同比减少1.4%（去年同期为35419件）。而同一时期，首尔的联排和多户住宅交易量为19273件，激增45.8%。尤其是在对改建项目期待较高的地区，交易增长显著。联排和多户住宅交易增长率最高的广津区同比增长95.7%，而松坡区和永登浦区分别增长82.4%和82.2%。最近，因首尔市的行政支持，项目进展相对较快的诺原区的上溪新城和江西区的防火新城等快速综合规划（新统规划）目标地也成为“身体投资”的关注区域。投资的第一步是“确认项目阶段”在购买再开发或再建区域的住宅时，需要考虑的因素很多。首先要确认项目进展到哪个阶段。一般来说，整治项目的进展顺序为：△“整治区域指定” △土地和建筑物所有者组成的“协会成立” △项目计划获得批准的“项目实施计划许可” △分配和权利分配确定的“管理处置计划许可” △现有居民迁出后进行的“迁出与拆除” △施工后新公寓入驻的“开工与入驻”阶段。在这里，需要考虑能否继承协会成员资格的阶段。在投机过热地区，购买再建项目的住宅需在协会成立许可之前，而再开发项目则需在管理处置计划许可之前购买，才能继承协会成员资格。如果在该时间点之后购买住宅，则可能无法获得入驻权，成为现金清算的对象。此外，即使在获得许可后，也可以通过寻找例外来继承协会成员资格。小规模再开发项目为了防止投机过热，原则上在协会成立许可后购买住宅或土地将无法继承协会成员资格。然而，如果在获得许可后两年内未申请项目实施计划许可，并且卖方持有该房地产超过一定时间，则可能允许继承资格。然而，需注意的是，在管理处置计划许可之前的阶段，因项目延迟、施工费用上涨、额外分担金增加等因素，可能导致入驻时间超过10年。新韩金融集团的专业委员杨志英表示：“整治项目在初期阶段时，进展速度通常较慢，因此可能需要长期占用资金。即使购买相对便宜的联排和多户住宅，也要仔细确认相关规定。”仔细检查我的分担金在再建项目中，不仅要考虑项目阶段，还要评估项目本身的可行性。现有容积率较低且户数较多的大型社区，通常更有利于获得一般分配的房源，但如果主要由60㎡以下的小型住宅构成，且每位协会成员的土地份额较小，则可能需要支付比预期更多的分担金。居民的项目推进意愿也是一个变量。如果高龄的实际居住者较多，或对额外分担金和迁出负担的反对声较大，可能会导致程序延迟，因此需要通过附近的公认中介等了解社区内部的氛围。我们的银行房地产研究院的南赫宇表示：“处于项目初期阶段的整治项目，当对开发可能性充满期待时，需求增加，价格看似上涨，但一旦发生特定事件或许可延迟等拐点，因缺乏需求者，价格可能会急剧下跌。长期来看，应关注需求稳固的地区。”他还补充道：“基本上要关注居民的同意率。若正在收集同意书，仅听说被选为快速综合规划区域就急于购买，需谨慎。”拍卖从权利分析开始拍卖也是一个以低于市场价格购得房屋的细分市场。在拍卖中，权利解释非常重要。如果承接了优先租户的保证金，或存在预告登记、保全、留置权等权利，实际取得成本可能大幅增加。例如，若以5亿韩元拍得的房屋，需承接优先租户的保证金1亿5000万韩元，则实际取得成本将增加至6亿5000万韩元。需同时确认出售物件明细书、登记簿和现状调查书，并考虑租户的对抗能力。现场确认和资金计划也是必不可少的。需直接确认交通、学区、生活基础设施、周边开发计划，以及建筑状态和占用现状。投标价格应保守估算，充分考虑周边市场价格、修缮费用、搬迁费用和税费等。需注意，成交款的支付期限通常是在出售许可决定确认后4周内。KB国民银行房地产首席专家金孝善表示：“即使是拍卖的公寓，通常也不会比市场价格便宜太多。若价格过低，则需仔细观察权利解释等问题。”

李在明总统主持的房地产国民大讨论会即将召开，围绕房地产政策方向的博弈已经开始。在政府内部和外部，关于对超高价、多住房和非居住住房的持有税与资本利得税改革的可能性正在被讨论，而首尔市则强调供应扩大和租赁市场稳定的重要性。 根据12日政府和房地产行业的消息，政府计划于14日至16日举行供应、金融、税制等领域的公开讨论会，并于23日召开李在明总统亲自出席的房地产国民大讨论会。政府希望讨论此前提出的各种意见，并寻求未来房地产政策的方向。 此次讨论会不仅是简单的意见收集，更被视为下半年房地产政策方向的风向标。自6月27日贷款限制实施以来，购房需求有所减缓，但首尔的房价和租赁市场的不安依然存在。市场关注的焦点在于，是否将采取税制强化的措施，还是通过补充供应和稳定租赁市场来应对。 最敏感的议题是税制。如何确定超高价单住房的持有税标准，是否对实际居住的单住房与非居住的单住房、多住房的持有税进行差别化，以及是否减少非居住住房的资本利得税优惠等问题，可能会成为讨论的重点。尤其是长期持有特别扣除的改革和注册租赁经营者的税制优惠调整备受市场关注。 税制强化的理由是抑制投机需求。通过提高高价住房和多住房的税负，增加持有成本，从而诱导房源上市，并减少以投资为目的的购房需求。在房价持续上涨的情况下，仅靠贷款限制难以打击市场的期待心理。 然而，同时加强持有税和交易税可能带来不小的副作用。持有税的提高可能会导致卖出压力，但如果资本利得税负担也加重，房主可能会选择撤回房源，出现“房源锁定”的现象。交易减少将削弱市场价格发现的功能，降低实际需求者的选择空间。 首尔市则更加强调供应和租赁市场的稳定，而非税收。吴世勋市长在欢迎房地产国民大讨论会时表示，核心议题应聚焦于供应扩大和租赁市场的稳定，而非税收。他认为，首先应解决房价和租赁市场同时上涨的现实。 首尔市强调供应的背景在于首尔的住房供需不稳。由于新开发土地有限，重建和再开发等整治项目成为供应的关键。然而，施工费用上涨、协会分担金负担、审批延迟和融资成本增加等因素交织在一起，导致项目进展缓慢。若仅加强税制和贷款限制，可能会削弱整治项目的推进动力。 租赁市场也有可能成为此次讨论会的核心议题。由于首尔的入驻量减少、整治项目的迁移需求以及租金化趋势的叠加，租赁市场的不安加剧。即使抑制购房需求，若租赁市场的供应不足，租客的居住成本也难以降低。因此，要求将租赁市场的稳定作为单独议题进行讨论的呼声日益高涨。 业内人士表示：“仅靠贷款限制难以同时解决房价和租赁市场的不安。如果讨论会仅停留在税收强化的讨论上，可能会重复出现房源锁定和交易萎缩的争论，因此需要综合考虑供应、税制和租赁政策。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房同样艰难，政府推出的政策也同样复杂。’难’以’房’为’视’的思考从这里开始。 “我们将拆除你的社区，因为需要供应。” 这听起来似乎很陌生，但如果用最冷静的方式来总结目前在首尔各地发生的事情，这句话便是最贴切的描述。围挡被搭起，搬家车来来往往，曾经居住数千户的住宅区变成了空地。围挡上贴着“住房供应”的字样。然而，首先开始的并不是供应，而是消失。 今年，首尔各地的大型住宅区纷纷空置。江南区的凯浦住宅5单元（940户）、阳川区的新正4区域（1592户）、龙山区的汉南2区域（1799户）等9个住宅区约9000户正在搬迁，若加上即将搬迁的项目如上溪1、露梁津3、三益公园等，预计还会有9000多户。首尔的整体租赁市场约有3万3000户房源，而如此庞大的搬迁需求将一并涌现。 因此，周边的租金上涨，搬迁费用和替代租房的负担也在加大，影响了项目的进展。虽然这是为了供应的开始，但在现场首先看到的并不是新房，而是消失的房屋。更大的问题在于，这一切似乎已被视为理所当然的供应对策。 用一个词来形容现在的首尔状态，那就是：拆除中。 供应之前的消失 问题的根源很简单。首尔修缮老房子的方式实际上只有一种，那就是“全面拆除后高密度重建”。在首尔市中心，大规模新公寓的主要途径是整治项目。然而，这些整治项目大多是以整个社区的空置为方式进行的。 拆除工作先于建设，开工与竣工之间有几年的时间差。加快整治项目的进度，首先加快的并不是新公寓的入住，而是现有房屋的空置。 首尔市表示，通过快速综合规划2.0，到2031年将开工约31万户。项目完成后，房屋数量将增加。拆除旧房并建造更多新房是整治项目的基本结构。 这实际上是对未来2031年将拆除22万户的预告，约占首尔总住房的7%。虽然到2031年时，预计将增加约8万户，但项目完成后的数字与市民需要忍受的时间是不同的。 如果以开工数字来衡量成果，似乎供应已经到来。然而，租赁市场所感受到的顺序却不同。首尔首先面临的不是新房，而是消失的房屋。 在《住房城市金融研究》中，崔珍和晋昌河的研究分析了首尔25个自治区，结果表明，短期内的消失会推高租金，而竣工则会随着时间的推移产生稳定效果。尤其是2000户以上的大规模消失，其租金上涨幅度远大于小规模整治项目。消失与竣工都被统称为“供应”，但市场接受的时间表和强度却不同。 消失的不是房子，而是社区 更大的问题是人。一个公寓小区的拆除，不仅是建筑的消失，更是几十年积累的社区的解体。在重建与改建的预期收益的压力下，有人不得不离开居住多年的社区，迁往其他地方，有时甚至是首尔之外。那里承载着他们的回忆、日常生活、人际关系和生活节奏。几年后房价的上涨可能会给部分人带来安慰，但房价并不能弥补失去社区的时间。 几年后即使新公寓建成，并不是所有人都能回到原来的地方。有调查显示，整治项目后原住民的再安置率低于30%。根据标准和调查范围，数字可能会有所不同，但方向是一致的。旧房变成新房，但居住在那里的人的生活圈却在很大程度上发生了变化。从建筑的角度看，这是更新，但从社区的角度看，却是解体。 最终，租赁市场的冲击与社区的解体并不是两个独立的问题。一个只知道全面拆除的城市同时制造了这两个问题。房屋一次性空置，租赁市场首先受到冲击；人们被一次性分散，社区随后消失。因此，首尔整治项目的问题不应仅仅是供应量，而应是方式的问题。 摆脱重建成功神话 重建长期以来被视为修缮旧房的工作，而不是增值的过程。在某些地区，确实如此。老旧小区变成了新的品牌公寓，房价翻了几倍，给业主带来了巨大的资产增值，这在首尔并不陌生。这种成功的经验非常强烈。 问题在于，这种记忆并不适用于所有老旧小区。如今的重建与改建并不像以前那么简单。施工费用上涨，融资成本加重，分担费用的负担加大。审批与业主之间的冲突、普通销售的风险也不容小觑。除了少数地段优势明显的小区，“拆了就能赚钱”的公式不再自动成立。 然而，许多讨论仍然回归到重建与改建上。人们固执地认为，只有建得更高、卖得更贵，才能修复城市。从资产增值的角度来看，其他选择显得微不足道、令人沮丧且缓慢。 首尔所需的并不是否定产权，而是将期望收益的幻想与城市政策分开。并非所有老旧社区都能变成江南重建，也并非所有业主都能获得数亿的收益。 那么，问题就应当转变。不是问还能赚多少，而是如何减少拆除、延长使用寿命。项目性价比高的地方可以进行重建与改建，这是最快、最可靠的供应方式。然而，对于性价比低的地方，没必要将其束缚在同一个梦想中。对于这些地方，首先要问的是全面拆除是否真的可行，居民是否能承担分担费用。 实际上，从来没有没有出路。缺乏的不是道路，而是相信只有一个答案的想象力。 要让选择多样化，必须平整运动场 第一条道路是改建。然而，目前的改建反而在萎缩。重建的监管放宽，项目性价比增强，但改建却被繁琐的审批程序、少量的普通销售量和竣工后的资产价值差距所阻碍。被评估为新公寓与被评估为修缮公寓之间的差距也很大。因此，曾经推动改建的小区也转向“干脆重建”。 原因显而易见。如果只有重建能增加项目性价比，而其他方式则承担着成本和风险，业主自然会选择更有利可图的道路。因此，改建或循环整治也需要金融支持、审批简化、容积率调整等措施。不能仅仅让重建成为快速和有利的道路，然后说“还有其他选择”。必须平整运动场，才能产生选择。 当然，改建并非万能。保留框架进行修缮，供应效果有限，结构安全性审查等负担也很重。然而，它仍然具有意义。松坡成志公寓是全国首个竖向增建改建竣工的案例，从298户增加到327户。这证明了无需全面拆除所有老旧小区也能进行修缮。 如果改建是减少拆除的道路，那么循环整治的原则是让人们回归。并非所有小区都能进行改建。如果必须拆除，接下来的问题应是，谁将留在何处，何时能回归。 永登浦的平房村开发在这一点上值得借鉴。虽然根据城市整治法很难明确为循环整治方式，但将平房居民先迁移到临时住所，待公共住房完工后再重新安置的先迁移再安置的原则是明确的。虽然很难直接将这一原则应用于一般重建与改建，但问题应当转变。不是问多快拆除，而是问将人们迁往何处。不是问几年后能增加多少，而是问在这几年中，谁能坚持下来。 首尔市最近发布的搬迁REITs也是这种思考的延续。之前的对策如搬迁贷款，主要集中在放贷以加快搬迁和提前拆除，而搬迁REITs则更接近于接纳一次性搬离的人，以防止租赁市场受到冲击。方向是正确的。然而，如果在房屋短缺的情况下仅仅放贷，那么搬迁并不会变得容易，反而会加重租赁市场的需求。 拆除并不是罪过。老旧城市需要修缮，某些房屋必须拆除才能重生。然而，如果首尔所想到的答案始终只有全面拆除，那问题就不同了。项目性价比高的地方应当进行适当的重建，而不具备条件的地方则应采取其他方式进行修缮。 围挡上写着“供应”。然而，在这之中，首先消失的是房屋，首先动摇的是租赁市场，首先分散的是社区。你的社区也不例外。要谈论31万户的供应，首先必须展示出能够承受22万户消失的房屋。这就是供应速度与居住对策之间的界限。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

面对地方未售房库存的困境，中小建筑公司又遭遇中东原材料价格上涨的冲击。随着施工费用的增加，资金紧张的地方中小建筑公司和专业建筑企业面临生存危机。8日，建筑业界消息称，近期中东地区紧张局势持续，国际油价和海运费用双双上涨，导致建筑现场的材料价格和运输成本同时上升，成本压力加大。建筑公司认为此次费用上涨不会是短期现象，可能会对整体盈利结构造成影响。成本上涨首先体现在石油化工基础建材上。用于塑料类装饰材料、防水材料和涂料的原材料价格迅速上涨，导致现场费用随之增加。原油价格的上涨直接推动化学产品价格上升，进而导致施工费用上涨。根据韩国建筑技术研究院的数据，3月份建筑施工费用指数暂时统计为134.42，较上月上涨0.49%，同比上涨2.52%。疫情后施工费用的上涨趋势近期再次加剧。中小建筑公司感受到的压力更为直接。大型建筑公司凭借资金实力和大宗采购能力，能够在一定程度上吸收成本上涨，但中小企业在材料采购上面临困难。尤其是现金流不稳定的企业，难以承担施工费用的增加，现场运营压力迅速加大。随着分包商的负担加重，倒闭案例迅速增加。根据建筑产业知识信息系统（KISCON）的数据，今年第一季度建筑业的倒闭申请达1088件，比2021年同期增加超过50%。其中85%以上的倒闭申请来自分包商。部分工地上也在讨论停工或延长工期。最近，涂料、防水和内装材料的公司要求进行额外的施工费用谈判，或推迟施工进度的案例增多。地方建筑市场的低迷也加大了压力。未售房的积压和销售进度的延迟导致资金回笼缓慢，加上施工费用上涨，中小建筑公司的盈利能力迅速恶化。专家认为，即使中东地区的紧张局势短期内缓解，施工费用的压力也难以迅速降低。国际物流费用、汇率和海运成本的上涨可能会持续较长时间。民间工地上围绕施工费用上涨的争议和纠纷也可能增加。韩国建筑政策研究院研究员李恩亨表示：“即使中东局势平息，油价、汇率和运输费用的影响将持续一段时间，专业建筑公司可能会首先承受更大的压力。”建筑公司之间也越来越多地表示，仅靠流动性支持难以渡过当前危机。呼吁在公共发包过程中扩大中小企业的参与机会，并在合同金额中适当反映急剧上涨的施工费用。部分人还提到中东战后重建项目的可能性，但实际受益者可能仍是拥有海外大型基础设施建设经验的大型建筑公司。资金实力和海外网络不足的地方中小建筑公司和专业企业，面临的成本压力比重建的期待更为现实。一位建筑业人士表示：“现在的情况不仅仅是行业低迷，地方中小建筑生态系统可能会受到冲击，需要流动性支持和施工费用的结构性应对。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

由于施工费用上涨，建筑公司面临新的挑战。原材料和人工成本的持续上涨迫使建筑公司调整合同金额。三星物产、现代建设和大宇建设等大型公司今年的施工费用已增加超过1万亿韩元。根据建筑行业的消息，三星物产在22日宣布将“PROJECT LIGHTNING”（阿联酋高压直流输电工程）的合同金额从2.7693万亿韩元增加到2.8764万亿韩元，增加了1071亿韩元。此前，世越核电3、4号机组的主要设备施工费用从1.2100万亿韩元增加到1.2959万亿韩元。现代建设也不例外。4月以来，现代建设在大庄至弘大广域铁路项目、沙特扎夫拉公用事业工程、盘浦住宅区重建等项目中调整了合同金额，总增幅约为4462亿韩元。尤其是大庄至弘大广域铁路项目的合同金额从去年6月的8688亿6400万韩元增加到1.1097万亿韩元。大宇建设也进行了类似调整，涉及多个项目，合同金额总增幅约为6812亿韩元，其中黑石11区重建项目的增幅为2522亿韩元。这些建筑公司的施工费用增幅总计达到1.3204万亿韩元。这不仅仅是大型公司的问题，中型公司如韩信工业和东部建设也在调整合同金额。最近两个月，排名前50的上市建筑公司施工费用增幅达2.4290万亿韩元。业内人士表示，“许多项目的成本已经上涨到难以维持盈利的水平，施工费用争议可能导致项目延迟或中断。”市场预计施工费用上涨的趋势将持续，因为材料和人工成本尚未稳定。根据韩国建筑产业研究院的数据，今年2月的施工费用指数为133.69，同比上涨2.0%。此外，中东地区的地缘政治风险、能源价格波动和运输成本的增加也加剧了施工成本的不确定性。随着时间推移，成本波动累积，许多项目不得不调整合同金额。然而，施工费用的增加并不意味着盈利能力的恢复。与发包方的协商中，往往只能部分反映成本上涨，施工期延长可能再次增加负担。一位建筑公司代表表示，“即使施工费用有所增加，也难以完全弥补材料、人工和金融成本的上涨。合同金额虽然增加，但盈利能力难以恢复。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。