最近三个月，首尔公寓的租赁房源增加了近30%，但与两年前相比，租赁房源减少了20%以上。虽然整体租赁房源有所恢复，但长期来看，租赁房源减少、月租比例上升的趋势愈发明显。对此，若实施提高非居住住房税负、鼓励实住和出售的税制改革，可能会加速租金化的担忧随之而来。 根据房地产大数据平台Ashi的数据，截至8月4日，首尔公寓的租赁房源为38,356套，较4月21日的29,754套增加了28.9%。 然而，房源构成发生了变化。租赁房源为20,803套，占总数的54.2%；月租房源为17,553套，占45.8%。与2024年同期的租赁房源26,599套相比，减少了21.8%。去年，租赁房源也仅为22,865套，减少趋势持续。 相对而言，月租房源从2024年的14,547套增加到今年的17,553套，增幅为20.7%。在整个租赁房源中，月租的比例也从35.4%上升至45.8%，增加了10.4个百分点。尽管最近租赁房源有所增加，但租赁供应的恢复仍然不容乐观。 在租赁供应不足的情况下，价格上涨的趋势也在持续。根据KB房地产的数据，7月首尔公寓的租赁价格较上月上涨了1.34%。虽然涨幅较6月的1.43%有所减小，但在需求旺盛的地区，价格仍在上涨。首尔公寓的租赁供需指数为126.2，超过了买卖供需指数的112.6。该指数超过100意味着租赁需求超过供应。 目前的租赁房源减少并不能完全归因于最近的税制改革。更可能是由于入驻量减少、投资意愿下降、租赁市场结构变化以及房东偏好月租的累积结果。然而，政府2026年的税制改革方案旨在增加实住优惠，提高非居住及出租目的住房的负担，这可能会影响未来房东的选择。 该改革方案将实住一户家庭的综合房地产税基本扣除额从现行的1.2亿韩元提高至1.4亿韩元，而不居住的单户家庭的扣除额则降低至9000万韩元。多户家庭在9000万韩元的基本扣除中，仅能统一扣除4000万韩元，其余5000万韩元将根据实际居住住房所占比例进行适用。如果没有任何住房居住，基本扣除额将减少至4000万韩元。 持有三套以上住房和调控区域住房持有者的公平市场价值比例也将从现行的60%逐步提高至2027年的70%和2028年的80%。一户一住宅的家庭不在此列。长期持有特别扣除的资本利得税将改为以居住时间为中心的长期居住所得扣除，并在2028年引入20亿韩元和2029年起引入10亿韩元的限制。 政府希望通过加强实住优惠和给予多户家庭资本利得税减免的过渡期，促使出租目的住房进入买卖市场。然而，房东的选择不一定会导致出售。若非居住状态下的税负加重，房东可能会选择出售或直接入驻，若继续持有则可能将增加的成本转嫁到租金上。 若房东直接入驻，该住房将退出租赁市场。然而，是否将现有居住住房重新投入租赁市场，将影响整体租赁供应。随着持有税等每年需现金支付的负担增加，房东可能更倾向于选择月租而非租赁。南赫宇，我们银行房地产研究院表示：“在合同到期后，愿意从新合同中收取月租的房东可能会增加。” 即使出售增加，也不一定对租赁市场产生积极影响。如果无住房的实际需求者购买了出租住房，该住房将退出租赁市场。若贷款限制导致租户转变为买家的可能性受限，可能会出现租赁需求仍在而供应减少的情况。 朴勋，首尔市立大学税务学教授对此表示：“市场不仅受税制影响，还与供应、利率、贷款限制和经济状况相互关联。”即使提高税制上的出售诱因，如果没有为租户转变为买家提供的金融条件和替代租赁住房的供应，租赁市场的不稳定性可能会持续。 注册租赁住房相关优惠的减少也是一个变量。政府计划逐步取消适用于调控区域的长期和短期注册购入租赁公寓的资本利得税减免和长期持有特别扣除。现行优惠将维持至2027年底，之后在2028年减少，并在2029年完全取消。 由于适用对象仅限于调控区域的一部分注册购入租赁公寓，因此不应夸大其对整体租赁市场的影响。然而，若非居住住房的税收加强与注册租赁优惠的减少相结合，可能会降低私人房东的长期持有诱因，并增加通过租金回收增加成本的可能性。 最终，必须在引导现有租赁住房出售的同时，提供吸收增加的租赁需求的民间和公共租赁住房供应渠道。如果新供应不足，尽管买卖房源增加，租赁市场的供需失衡可能会加剧。 徐振亨，光云大学房地产法务学教授表示：“必须有人购买住房并进行出租，才能实现租赁供应。”他指出：“在没有激发租赁住房供应的需求和商业性情况下，期待供应的扩大是困难的。” 政府的税制改革方案还包括将月租税额扣除的金额上限从每年1000万韩元提高至1200万韩元，并从2027年起对青年实施17%的扣除率，无论总收入水平如何。每月支付100万韩元租金的总收入为5000万韩元的青年，其扣除额将从170万韩元增加至204万韩元。 然而，月租税额扣除是对已支付租金的一部分进行事后返还的制度，难以视为阻止租赁房源减少或转向月租的供应对策。扣除对象也仅限于无住房的劳动者和诚信经营者等，可能导致某些租户因收入或合同条件而无法享受优惠。 李昌武，汉阳大学城市工程系教授指出：“对租赁市场不稳定的根本对策几乎没有提出，这是最大的遗憾。”他强调：“如果私人房东的成本和收益性恶化，租赁住房供应将减少，或者增加的负担将通过租金转嫁给租户。”

在房地产国民大讨论会即将召开之际，税收、贷款和供应限制的讨论被提上日程，但与租户居住费用密切相关的租赁市场稳定措施却相对被忽视。由于之前的各领域讨论会中，租赁制度本身并未作为独立议题突出，因此在23日总统主持的大讨论会上，关于租赁市场稳定方案的讨论呼声日益高涨。 根据21日房地产行业的消息，政府计划在23日举行的李在明总统主持的房地产国民大讨论会上，综合讨论住房供应、住房金融和房地产税制等领域的主要意见。此前，国土交通部、金融委员会、财政经济部等于14日至16日举行了各领域的讨论会。 当时，租赁问题被纳入供应领域的详细讨论主题，但焦点集中在租赁住房的供应主体及公共租赁和公共分配的比例等方面。租赁制度、租金、合同续签、保证金返还安全措施等租赁制度本身并未被单独作为议题处理。 问题在于，税制、金融和供应的讨论结果都会影响租赁市场。如果持有税上升，租金转嫁的担忧加大；而租赁贷款的限制则会增加租户的保证金筹集负担，迫使其转向月租或半月租。随着整治项目的搬迁工作逐步展开，周边的租赁需求也会增加。政策变化的最终负担可能会集中到租赁市场。 首尔的租赁市场已经显示出不稳定的趋势。6月，首尔公寓的租赁房源为18574套，同比减少了2726套，降幅达27.26%。上个月，首尔的续租合同比例也达到了55.4%。新租赁房源减少，现有租户选择继续居住的趋势愈发明显。 月租化的趋势也十分明显。今年1至5月的租赁交易中，月租的比例为68.6%，较去年上升了7.6个百分点。由于租赁保证金的负担、保证金返还的担忧以及租赁贷款的压力交织在一起，转向月租和半月租的压力加大。 价格上涨的趋势依然持续。根据韩国房地产院7月第二周的数据显示，首尔公寓的成交价格上涨了0.30%，租赁价格上涨了0.28%。今年首尔公寓的累计涨幅为成交5.74%，租赁5.72%，两者相差仅0.02个百分点。与去年同期相比，租赁价格的上涨压力显著加大。 汉城大学经济与房地产学系的权大中教授表示：“租赁房源减少，租金急剧上涨，导致租户的居住费用负担加重，这些租户又转向购房市场，形成了反复的结构。”他指出，在未来供应不足的担忧下，“提前购房”的心理正在扩散。 可替代公寓租赁的非公寓租赁房源也不足。由于租赁诈骗的影响，别墅、多户住宅和城市型生活住宅市场也出现了对月租的偏好，而新建非公寓的供应也处于萎缩状态。针对租赁贷款制度和非公寓新建供应的金融与税制合理化，也应在租赁市场稳定的层面上进行共同探讨。 一位房地产行业人士表示：“在租赁房源减少、月租比例上升的情况下，单独讨论税收和贷款可能会忽视租户的负担。”他强调，“应将持有税、租赁贷款和整治项目的搬迁费用捆绑在一起，共同讨论租赁市场的稳定措施。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府推出的政策同样复杂，困难的房地产市场正是从这里开始。 首尔的租赁合同签署者们已经开始担心秋季的搬家季节，因为新入驻的公寓数量正在减少。尽管政府和首尔市在谈论加快供应速度，但租户和购房者所能确认的并不是几年的计划，而是今年和明年实际入驻的公寓。房地产市场对入驻的反应往往早于政策的发布。 抑制需求的政策层出不穷，包括收紧贷款、提高税收和限制交易，这些措施使市场暂时停滞。然而，一旦人们普遍相信住房短缺，情况就会发生变化。尤其是租赁市场反应更为迅速。购房可以等待，但居住却难以延迟。因此，租金价格成为市场感受到供应不足的最早指标。 根据直房网的统计，今年首尔预计入驻的公寓数量为16412套，较去年减少48%，几乎减半。更大的问题在于，这一趋势不会在今年结束。预计明年以后，首尔的入驻量将大幅低于长期平均水平。今年的减少使市场更加紧张，尤其是之后的空缺更令人担忧。 虽然有入驻，但仍存在空缺 当然，今年首尔并非没有入驻项目。下半年一些大型项目的入驻可能会成为秋季租赁市场的缓冲因素。新公寓的入驻将带来租赁房源，促使现有住房的租户转向新公寓。如果入驻数量增加，不仅新公寓，周边的旧公寓租赁市场也会得到缓解。 然而，大型项目的入驻与首尔整体租赁市场的稳定并不等同。入驻的效果因地区和价格区间而异。整治项目的入驻往往有许多业主直接入住，因此并不会释放出与总户数相等的租赁房源。首尔的租赁需求在不同区域和价格区间内波动。江南地区的新建租赁房源无法吸纳首尔所有区域的待购需求。 因此，今年秋季的入驻情况并非简单的季节性事件。虽然下半年的入驻可能会缓解部分压力，但其效果是否能均匀覆盖整个首尔仍是一个问题。秋季是租赁合同续签和搬家需求重叠的时期，租户的选择集中在此时。如果再加上明年后入驻不足的担忧，租赁市场的动态将不仅仅是季节性需求，而是确认供应不安的价格信号。 实际上，租赁市场也在发出不安信号。首尔公寓的租金已经持续上涨，最近涨幅也在加大。租赁房源减少，转向月租的趋势愈发明显。租户需要考虑是筹集更多的押金，还是接受月租的负担，或者迁往外围地区。对于年轻人和新婚夫妇来说，居住地选择和首次购房的时机都在动摇。 租赁危机转化为购房心理 在此情况下，部分需求转向购房。当租赁合同续签的成本增加时，无房者的判断会发生变化。“再等一等”的想法可能会转变为“不如买房”。房东的计算也会改变，租金上涨会减轻持有负担，急于出售的理由减弱。租赁危机并不直接意味着购房价格的上涨，但无疑会同时产生购房转变和房源锁定的压力。最终，入驻量的减少可能通过租金价格传导至购房心理。新建房源的稀缺性加大了这种压力，甚至影响到旧公寓的租赁市场。 加快供应速度是必要的。加快再开发和重建的审批，简化项目流程，增加开工数量是不能延迟的。然而，速度战也需要时间。即使审批加快，其效果也不会立即体现在明年秋季的入驻上。今年和明年的入驻量是过去几年审批和开工的结果，而不是当前政策的直接产物。 最近一些审批指标的反弹是积极的。然而，从累计数据来看，首尔公寓的开工和审批仍然较弱。如果政府想要谈论扩大供应，仅仅宣布几万套的计划是不够的。还需要明确哪些地区、哪些项目何时开工、何时入驻。供应政策的信任最终来源于执行时间表，而非公告文本。 今秋的租赁市场很可能成为下半年首尔房价的晴雨表。更准确地说，这是供应政策的信任在市场上首次得到验证的时刻。如果租金受到压制，市场将暂时相信供应。然而，如果入驻情况无法缓解租赁不安，供应不足将不再是预测，而是价格预期。一旦这种预期转移到购房市场，仅靠监管措施难以扭转趋势。 首尔的房价并不单纯依赖政府的意愿。人们会综合考虑未来是否会有足够的住房供应，是否能找到租赁房源，以及现在不买房是否能承受。入驻量减半的影响不容小觑。这不仅意味着今年新公寓数量较少，更是影响租赁市场和购房心理的供应信任问题。 现在需要的不是另一个供应公告，而是市场能够信任的入驻计划表。要让供应速度战见效，首先必须直面到来的入驻危机。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着6月3日地方选举的结束，政府与执政党关于房地产税制改革的讨论预计将加速。在首都圈，买卖、租赁和月租价格持续上涨，显示出“三重强势”的趋势没有减弱。此外，未来近两年内没有全国性选举，这也被认为是推动房产税改革的重要因素。 据行业消息，韩国总统李在明在6月1日通过社交媒体表示：“我们必须摆脱这个以房地产暴利为基础的国家。”虽然他没有直接提到房产税，但在官员和业内人士看来，地方选举后关于房产税改革的讨论可能会加快。李总统在上个月的国务会议上也检查了有关首尔房价上涨的相关部门的应对情况。 市场指标也支持政府可能采取进一步措施。根据韩国房地产院4月份的住宅价格动态调查，首尔公寓的成交价格上涨率从3月份的0.34%扩大至4月份的0.55%。同一时期，首尔公寓的租赁价格上涨了0.82%，月租价格上涨了0.74%，均超过了成交价格的上涨率。 目前，政府和执政党内部正在讨论加强非居住一户住宅的长期持有特别扣除的实际居住要求，以及扩大多户住宅的房产税负担等问题。改革方式主要有两种：通过国会立法调整综合房地产税率或修改长期持有特别扣除的条件，或者在不进行单独立法的情况下，通过修订实施细则调整综合房地产税的公平市场价比例。目前，综合房地产税的公平市场价比例为60%，政府可以通过修订实施细则将其提高至最高100%。 然而，分析认为，今年的房产税改革难以立即反映出来。考虑到实施细则的修订程序和征税时间表，短期内调整税负的时间非常紧迫。今年首尔共同住宅的公示价格已经大幅上涨，因此即使保持公平市场价比例不变，税基本身也会增加，房产税负担自然会加重。 因此，市场预计今年将集中于长期持有特别扣除的改革等制度设计，而公平市场价比例的调整可能会在明年之后逐步推进。执政联盟内部已经提出了关于公平市场价比例改革的税法修正案，为中长期立法讨论奠定了基础。 由于税制改革的轮廓尚不明朗，市场的观望情绪加重。根据大法院登记信息广场的数据，截至当天，5月份全国房地产登记申请数量较上月减少了约20%。在土地交易许可区域，日均许可申请数量也从征收增值税的宽限期结束前的700件，减少到恢复征收后约200件。税制的不确定性与增值税的恢复交织在一起，使得买卖双方都难以轻易行动。 问题在于，仅靠税制加强难以压制上涨压力。在市场普遍认为供应短缺将持续数年的情况下，房产税负担的增加是否会直接导致房源释放仍然不确定。相反，如果非居住一户住宅的业主为了避免税负而转为实际居住，可能会导致租赁市场的不安加剧，租赁房源减少。 实际上，自增值税恢复后，首尔公寓的房源迅速减少。根据房地产平台阿实的数据，自增值税恢复后的一周内，首尔公寓的房源减少了近7000套，降至63000套。预计从6月到7月，房源减少的速度可能会加快。 虽然税制加强可能会抑制购房者的心理，但交易量的减少并不一定会直接导致价格稳定。有些交易在房源减少的情况下以新高成交，可能会再次推高市场的预期价格。在租赁和月租价格同时上涨的情况下，实际需求者的购房转变压力也难以轻易消失。 李恩亨 韩国建设政策研究院研究员表示：“尽管交易量减少，但基于中间交易价格，下半年仍有可能保持上涨趋势。”他指出：“考虑到供应条件以及物价、油价、汇率等宏观环境，仅仅通过调整税制在短期内改变房价上涨趋势是有限的。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府推出的政策同样复杂，正是从这里开始看待困难的房地产。 李在明政府的房价稳定战略从江南开始。 李在明总统在就职初期就将房价稳定作为国政的重点。他表示：“无论如何一定要控制房价。”通过土地交易许可区、贷款总量管理、对多套房屋的转让税加征等措施层层加码，江南成为了重点，因为江南是首尔房价的象征，也是评估调控效果的试金石。 2月3日，他在社交媒体上分享了江南三区房源增加的报道，并称“没有效果或房源未出现的报道都是错误的”。实际上，自2月第三周以来，江南三区的房价开始走弱，江南区在12周内一直处于下跌或持平状态。市场普遍认为，重重的调控措施束缚了江南区域。人们开始说“这次政府不同”，似乎政策见效了。 然而，市场以另一种方式作出了回应。 在5月9日，多套房屋的转让所得税加征的宽限期结束。随后在5月第二周，江南区的房价转为上涨0.19%。人们对政策有效性的信心动摇了，原本期待税收能释放房源的想法也随之动摇。 当然，仅凭一周的上涨无法断定政策的成败。关键不在于上涨率本身，而在于江南为何在转让税加征宽限期结束后再次活跃。这个时点本身就揭示了政策的悖论。 税收锁定房源的瞬间 税收给卖方提供了两种选择：要么现在出售并缴税，要么不卖而继续持有。如果税率在可承受范围内，税收会促使卖方出售，市场上会出现希望在持有负担加重之前出售的房源。这也是政策设计在转让税加征宽限期结束前所期待的效果。 然而，当最高税率达到包括地方所得税在内的82.5%时，情况就会改变。当卖方感觉出售后没有收益时，税收就不再是促使出售的压力，而是让他们放弃出售的因素。税收越重，房源并不会增加，反而会出现锁定房源的悖论。 在宽限期结束前出现的急售房源迅速被消化，但宽限期结束后，剩下的房主却有所不同。他们选择了保留房源。根据房地产大数据平台阿实的统计，宽限期结束后一周内，首尔的房源减少了6800多套。以非江南区为主的九老区（-16.6%）、江北区（-15.2%）、城北区（-14.1%）等地的减少速度更快。市场上可供选择的房源减少，买家面临的选择也变得更少。 在需求仍然存在的市场中，供应减少会加大价格下行的压力。房地产市场中的供应不仅仅指新公寓的入驻量，现有住房的房源也是市场供应的一部分。当税收无法促使卖方行动并锁定房源时，市场供应就会减少。政府试图抑制需求，但实际上市场上首先出现的是供应的减少。 当税收超过了对出售的压力时，税收就会成为锁定房源的装置。这次江南的反弹正是展示了这一界限的事件。 这种悖论并不是第一次。诺姆·金政府和文在寅政府的房地产政策也未能逃脱这一循环。试图抑制需求的调控措施减少了交易，而交易的减少又加大了稀缺性，这一场景多次重演。调控越强，卖方选择坚持的诱因就越大。税收和贷款调控并没有消灭需求，而是将其推向市场之外，这种需求并没有消失，而是潜伏着。当出现小的裂缝时，它们会再次回到价格上。此次江南的反弹也是在这一熟悉的循环中发生的。 江南不是先行者，而是最后防线 江南房价上涨的事实比江南是最后一个上涨的点更为重要。 在首尔房地产市场中，江南长期以来是领先指标。江南先上涨，然后麻浦、龙山、城东跟随，最后温暖扩散到首尔外围和首都圈。然而这次顺序有所不同。首尔先行动，江南最后加入。 根据韩国房地产元的区域标准，江南区域11个区的平均上涨率为0.24%，而江北区域14个区的平均上涨率为0.32%。城北区上涨0.54%，钟路区上涨0.36%，创下自2012年统计以来的周最高值。江南区的0.19%上涨虽然引人注目，但更值得关注的是江北和非江南区域的上涨速度。在江南区的房价在12周内保持下跌或持平的同时，江西区、城北区、冠岳区等非江南区域的上涨速度早已超过了首尔的平均水平。江南被束缚，但首尔整体的上涨压力却未能被束缚。 这并不意味着江南崩溃，恰恰相反。在此次局面中，江南是上涨的起点，而不是最后的防线。江南的再次活跃意味着政府调控最后束缚的象征性价格区间动摇了。 租赁市场早已发出了信号。根据阿实的统计，城北区的租赁房源在5月14日降至174套，只有一年前1027套的六分之一。租赁房源减少，租客的选择变得狭窄。要么承担更高的租金，要么被迫转向月租，或者选择购房。 这种压力也转移到了买卖市场。在城北区，吉音新城9单元的84㎡房源今年屡次创下新高，非江南区域的购房热情也开始升温。今年首尔公寓的租金在5月第二周上涨了2.89%，连续66周上涨。这不仅是买卖的问题，而是整体居住成本的问题。江南房价上涨的消息虽然晚些时候才成为头条，但市场早已在租赁紧张和非江南区域的上涨压力下开始行动。 江南的需求并不仅仅是投资需求，而是学区、工作地点接近、重建预期等结构性需求的结合。这种需求并不会因为税收的抑制而消失。当交易停滞，价格出现裂缝时，它们会再次回到市场。针对江南的调控措施减少了可交易的房源，反而增加了江南的稀缺性。想买的人留下，想卖的人减少，形成了这样的结构。 供应担忧也随之而来。根据房地产R114的统计，预计今年首尔公寓的入驻量将在17000套左右，到2028年将降至8000套水平。如果税制变化是江南反弹的直接原因，那么租赁紧张和供应不足则是早已在市场上施加的结构性压力。 5月江南反弹留下的警示 5月江南的反弹并不是简单的一周价格变化，而是展示了税收在市场中如何运作的信号。政府试图通过税收吸引房源，但在宽限期结束后，市场上反而出现了房源减少的情况。如果税收未能改变卖方的行为，调控的结果将是锁定供应而非抑制需求。 下一个变量是7月的税制改革。针对非居住一套房的持有税加强和长期持有特别扣除的缩减正在被讨论。然而，这次转让税的局面所展示的标准是明确的。比起加重税收，更重要的是如何让实际房源出现。如果卖方的计算再次倾向于“持有而非出售”，市场很可能会以同样的方式作出反应。 税收可以是抑制房价的工具，但一旦锁定房源，它就会成为支撑价格的装置。5月江南反弹留下的警示正是这一点。市场的分水岭在于税收的强度，而在于税收是否能将卖方吸引到市场中，还是将其锁定在市场之外。

【经济日报】由于首尔房价和租金负担加重，迁往京畿道的需求再次增加。首尔房价上涨和租赁房源减少，促使更多人选择价格相对较低的京畿道地区。根据房地产行业和国家数据处统计，今年第一季度从首尔迁往京畿道的人口为8.3984万人，比上一季度增长30.9%，比去年同期增长11.7%。这是自2021年第四季度以来首次超过8万人。国内人口迁移统计基于居民登记转入申报。近年来，迁往京畿道的人口保持在6万至8万之间，但今年开始增长加速。迁出首尔的人口主要集中在京畿道的核心生活圈。第一季度，迁入最多的是水原市，共有1.3712万人，其次是高阳市、龙仁市和城南市。华城市和平泽市也超过1万人，成为主要迁入地区。特别是光明市净迁入人口增加8203人，创下最高水平，这被认为是由于其优越的首尔通勤条件和重建预期。市场分析认为，首尔高昂的居住成本是人口迁移的主要原因。随着首尔房价持续上涨，租赁房源减少，实需者转向京畿道。在房地产市场上也出现了类似趋势。根据大法院登记信息广场的数据，今年3月，京畿道集合建筑物买家中，首尔居民占比15.69%，为2022年6月以来最高。由于首尔的购房门槛提高，尤其是新建公寓和交通利好地区，需求集中，部分京畿道地区的涨幅超过首尔。根据韩国房地产院的数据，今年累计龙仁水枝区公寓价格上涨7.24%，城南盆唐区上涨4.59%，水原灵通区上涨3.67%，华城东滩区上涨2.88%，均高于同期首尔平均涨幅2.65%。业内人士认为，如果首尔房价压力持续，迁往京畿道的趋势可能会继续，尤其是在GTX等广域交通网扩建和大规模新城开发的地区。一位房地产行业人士表示：“首尔不仅买卖价格高，租金也高，实需者负担沉重。预计未来一段时间，通勤便利的京畿道核心地区将成为居住迁移的热点。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔的租赁市场正在经历动荡，租赁房源急剧减少，租金上涨，月租转化加速。根据房地产大数据公司Asil的数据，截至前日，首尔的租赁房源为15427套，比两年前的30750套减少了49.9%。在首尔25个区中，外围地区如芦原区（-88.5%）、中浪区（-88.0%）、江北区（-83.5%）的减少尤为明显。租赁房源减少的主要原因是去年10月15日政策后，首尔全境被指定为土地交易许可区域，要求2年实际居住，导致投资购房受到限制，市场上的租赁房源急剧减少。供需不平衡加剧，租金再次上涨。根据韩国房地产院的数据，上月首尔公寓的平均租金为6亿149万韩元，时隔3年5个月再次突破6亿韩元。新建小区的租金涨幅尤为明显。随着房价涨势放缓，租金上涨，租金比率也开始上升。上月首尔公寓的租金比率为52.1%，在连续10个月下降后，11个月来首次反弹。租赁困难加剧，月租转化迅速。今年以来，首尔公寓租赁合同中月租比例为48.3%，几乎达到一半。这一比例自2019年的28.2%以来持续上升。问题在于月租供应也在减少，价格上涨。首尔公寓的月租房源比两年前减少了17%，为15009套，平均月租上月达到152.8万韩元，创历史新高。专家分析认为，租赁房源减少、价格上涨、贷款限制和持有税负担等因素交织，租赁市场结构正在快速转向月租。同时，随着居住成本的增加，政府需要出台供需稳定措施。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

租赁市场正在迅速转向月租。由于防止租赁欺诈和稳定房价的政策，租赁市场的重心正在快速转移。资金不足的年轻人被迫选择月租。根据17日的行业报告，租赁市场的月租转换正在加速。国土交通部发布的今年1至2月住房统计数据显示，全国租赁交易中月租比例为68.3%，而2022年为47.1%。 与此同时，租赁房源正在迅速减少。根据房地产平台的统计，首尔的租赁房源从今年1月的23060套减少到上月底的16788套，两个月内减少了27.2%。部分地区如诺元区和中区的减少幅度超过60%。 市场变化的起点是保证保险的加强。租赁保证金返还保险是为了防止租赁欺诈而设立的安全措施，但由于加入条件的加强，交易方式也在改变。 典型的标准是所谓的“126%规则”。如果租赁保证金超过房屋公示价格的126%，住房城市保证公司将限制加入返还保险。租户只能在保险范围内签约，而房东则难以提高保证金。 因此，超过上限的金额被转为月租的情况增多。过去提高保证金降低月租的合同多，现在市场正朝相反方向发展。 贷款限制也在加强这一趋势。政府将DSR，即年收入与一年内需偿还的全部贷款本金和利息比例控制在40%左右。随着租赁贷款利息偿还部分逐步反映，租户更难获得额外贷款。 简单来说，收入不足或已有贷款的职场人士比以前更难筹集租赁保证金。最终，资金不足的租户只能转向月租市场。 实际居住义务的加强也是供应减少的原因之一。附有实际居住要求的房屋，房东必须亲自居住或在租赁运营上受到限制。 现场反应也类似。首尔永登浦区的一位房地产中介表示：“像以前那样大幅提高保证金的合同很难达成，超过标准的金额多转为月租。”他还说：“租赁房源减少，贷款也变得困难，年轻职场人士大多接受每月60万至80万韩元的月租。” 问题是这一趋势可能不是暂时的。保证保险标准的加强、租赁贷款限制、实际居住义务都是制度变化，短期内难以逆转。只要这些政策持续，租赁减少和月租扩大的趋势可能会继续。 租赁不仅仅是一种居住形式，更是资产形成的起点。相反，月租则意味着每月现金支出，减少了储蓄能力。有人指出，年轻人长期停留在月租市场，住房费用负担可能会从生活费问题转变为未来资产形成的差距。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。