今年下半年，首尔整治项目市场将出现多项2万亿至3万亿韩元的大型项目，但建筑公司之间的招标竞争却愈发稀少。现场说明会上虽然有多家建筑公司参与，但在正式投标时往往只剩下一家，经过流标和再投标后又转为单独投标的现象频繁出现。 根据整治行业的消息，自今年1月至7月，参与首尔整治项目的10大建筑公司共进行了25次投标，但实际有多家建筑公司竞争的项目仅有3个。由于工程费用和金融成本的负担加重，加上大型建筑公司将精力集中在盈利性和中标可能性较高的项目上，导致了“选择与集中”策略的加强。 在8月10日，首尔杨千区目东10单元的重建施工单位首次投标仅有现代建设单独应标，最终流标。该项目计划将现有的2160户改建为最高40层的4248户，预计工程费用为2万6135亿韩元。虽然现场说明会有6家建筑公司参加，但提交投标书的只有现代建设。韩国土地信托公司计划参与第二次投标，如果再投标时仍未形成竞争，将推进单独合同。 下半年市场上的项目规模空前庞大。目东13单元的预计工程费用为2万3763亿韩元，成水战略整治区2地块为2万137亿韩元，成水3地块为1万8275亿韩元，目东12单元为1万7888亿韩元。仅目东10、12、13单元和成水2、3地块这5个主要项目的总额就达约10万6200亿韩元。 此外，目东最大重建项目14单元也将加入。该项目计划将现有的3100户改建为5123户，预计工程费用将超过3万亿韩元。相关程序正在进行中，目标是在9月发布施工单位选择的招标公告。如果按目前的预计规模，目东10单元将被超越，成为下半年整治项目的最大“鱼”。现代建设、DL E&C、大宇建设等被认为是潜在的中标候选人。 此外，汝矣岛示范公寓也将在25日结束施工单位的投标。该项目将重建为2491户，预计工程费用为每平方米1150万韩元，总项目费用约为1万5000亿韩元。 问题在于，随着项目规模的扩大，原本预计的招标竞争将愈发激烈，但实际上竞争投标却在减少。建筑公司在面对“大鱼”时，不再是无条件参与，而是根据中标可能性和盈利性，集中力量在一两个项目上。 成水3地块就是一个典型例子。第一次现场说明会上，三星物产、金湖建设、第一建设等公司参与，但在第二次为再投标而召开的现场说明会上，只有三星物产出现。由于两次竞争未能成立，与三星物产的单独合同可能性增大。 相对而言，31日结束投标的成水2地块仍有竞争的可能性。上个月的现场说明会上，DL E&C和IPARK现代工业开发公司参与。业内人士表示，DL E&C正在更积极地行动，但实际竞争是否成立还需等到投标截止日期。 同日结束投标的目东12单元的现场说明会上，GS建设、大宇建设、浦项E&C、IPARK现代工业开发等4家公司参与。其中，GS建设与全球设计公司合作，提前公开了特化设计，表现出最积极的态度。投标保证金为800亿韩元。 业内人士表示：“为了参与大型项目，必须准备数百亿韩元的现金保证金，同时在设计、金融条件、组合成员的利益等方面投入相当的成本和人力。”并指出：“目东的14个单元以比预期更快的速度同时进行施工单位的选择，导致大型建筑公司也难以应对所有项目。”

首尔非强南地区的整治项目市场正在显著分化。过去，强南地区与非强南地区的温差是市场的分界线，而最近，非强南地区内部也因汉江边、学区、交通枢纽及大规模项目的不同，建筑公司的动向出现了差异。 根据6月2日的整治行业消息，成数战略整治区、目洞新市镇、汝矣岛重建等首尔非强南地区的核心项目正在进行大型建筑公司的招标竞争。这些项目虽然不在强南地区，但由于汉江边的地理位置、大规模的项目潜力以及未来高价分售的可能性，使得建筑公司纷纷以高端品牌和特色设计为卖点，成为代表性的竞争热点。 最受关注的项目是成数战略整治区。成数4地区的重建项目位于城东区成数2街1洞，占地8万9828平方米，计划建设地下6层至地上最高64层的住宅，共1439户。总工程费用约为1万3628亿韩元。成数4地区的招标竞争由乐天建设和大宇建设通过缴纳500亿韩元的投标保证金而形成。尽管之前的招标程序曾因某些原因被宣布无效，但通过重新招标，竞争再次升温。 目洞新市镇的重建也成为非强南地区最大的招标市场之一。目洞的14个单元均已通过安全检查，整治区的指定工作也已完成。业内人士预计，整体重建规模约为30万亿韩元。现代建设、三星物产、GS建设、大宇建设、乐天建设、DL E&C、浦项E&C等主要建筑公司正在对各单元进行详细评估。6单元的总工程费用预计在1万2000亿韩元左右，未来可能成为目洞整体重建工程费用谈判的基准。 汝矣岛的情况也是如此。试验公寓和木花公寓的施工单位选择程序已启动，汉江边的高端招标竞争正式展开。试验公寓计划重建为最高59至65层，共2491户，工程费用约为2万亿韩元。木花公寓计划建设最高49层，共416户。这两个项目均禁止共同招标，因此大型建筑公司之间的单独竞争可能性被提及。 然而，并非所有非强南地区的项目都能吸引建筑公司的关注。强北地区的一般重建项目或工程费用负担较大的项目，尽管在现场说明会上有多家建筑公司参与，但在实际招标中却出现单独投标或流标的情况。例如，中林洞398号重建项目在第一次现场说明会上，浦项E&C、乐天建设、汉华建设、SK生态计划、GS建设、大宇建设等8家公司参与，但在本次招标中只有浦项E&C单独投标，最终流标。 在公共重建项目中也出现了类似的趋势。新吉1区域在第一次招标时，现代建设、浦项E&C、乐天建设参与了现场说明会，但没有建筑公司提交参与确认书，导致流标。随后在重新招标过程中，现代建设形成了单独投标的局面。冲正路1区域也经历了斗山建设的单独提名程序。 业内人士表示：“由于工程费用上涨、金融成本负担和未售出风险同时加大，选择项目的标准变得更加严格。”他进一步指出：“在首尔主要整治项目中，现场说明会的参与更倾向于市场探索，而在本次招标中，只有确认了盈利能力的项目才会被选择。” 业内普遍认为，首尔非强南地区的整治项目市场不再仅仅是“强南对非强南”的简单对比。即使在非强南地区，汉江边、交通枢纽、学区和大规模项目等经过验证的地方会有竞争，但在项目盈利性不确定或业主额外分担费用负担较大的地方，招标本身也变得困难。 一位大型建筑公司的相关人士表示：“即使是首尔的项目，现在也不是随便就能进入的时代了。”他指出：“必须综合考虑工程费用、金融条件、分售价格和业主要求的水平，只能选择那些能够产生盈利的项目。”他补充道：“像成数或目洞这样具有象征性的地方可以考虑品牌效应，但一般重建项目的风险则需要更加保守地看待。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

三星物产和浦项建设在首尔瑞草区新反浦19·25区重建项目中展开金融条件竞争。除了施工费用和设计，利率、搬迁费、分摊金支付方式等资金结构成为会员选择的关键因素。 据建筑业界5日消息，两家公司在融资方式、搬迁费支持、分摊金支付条件等方面提出了截然不同的金融策略，强调最大限度减少会员负担。 三星物产以“稳定性”和“最低利率”为主打，承诺全额融资并提供最低利率，涵盖必要的项目费用、额外搬迁费、租赁保证金返还等费用。搬迁费方面，三星物产提出LTV 100%的结构，支持金额超过周边新建公寓的租金水平。 分摊金支付方式也有差异，三星物产取消合同金和中期款，仅在入住时支付分摊金本金，减少项目期间的金融风险。对于资产评估价高于分配价的会员，承诺在签约后30天内全额退还差额。 浦项建设则以“零分摊金”为目标，推出“Zero to One(021)”项目，通过后期销售和最大化普通销售收益，力求不产生会员分摊金。浦项建设以CD-1%利率融资，并在竣工前固定施工费用，减少利率和施工费上涨风险。 此外，浦项建设还提出提前支付总额892亿韩元的金融支持金，每户约2亿韩元，降低会员的实际金融成本。 最终，会员的选择可能取决于感受到的负担，是重视利率稳定性和可预测性，还是选择分摊金减少和初期资金支持效果，将决定项目的中标结果。 一位整备业界人士表示：“在整备项目中，利率0.1%的差异可能导致数千亿韩元的成本差异。对会员而言，金融条件比设计更重要。” ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着压谷亭5区重建项目的竞争加剧，建筑公司之间的竞争变得更加复杂。除了施工费用，金融条件和整体项目结构也成为比较的焦点，尤其是利率、迁移费和分摊金支付方式等资金条件成为关键因素。29日，据建筑行业消息，现代建设和DL E&C正在争夺压谷亭5区重建项目的施工权。两家公司不仅在设计和品牌竞争力方面，而且在项目条件方面也在进行差异化，以吸引业主。在近期的整修市场中，金融环境的变化对项目可行性的影响越来越大，资金筹措结构成为主要评估标准。DL E&C提出了以降低金融成本为中心的建议，包括将必需项目资金利率设定为COFIX新余额基准加0%，以降低项目期间的利息负担。还提出了无限责任筹措设计费和整修项目专业服务费的结构。在迁移费条件上，DL E&C也进行了差异化，提出将总迁移费扩大至LTV的150%，并将额外迁移费利率与基本迁移费相同。公司预计，这些条件将为每户节省约1.2亿韩元的金融成本。分摊金方面，业主可以在入住时全额支付，或通过支付担保在入住后最多延迟7年支付。这被解释为减少入住时的现金负担并提高资产运作的灵活性。在退款支付时间上，DL E&C也进行了差异化，提出在管理处置和业主分配合同完成后30天内全额支付退款，以改善业主的现金流。公司表示，这些金融条件需要财务稳定性和资金筹措能力作为前提。DL E&C已与主要金融机构签署协议，确保了项目资金筹措基础，并保持了AA-的信用评级和84.3%的负债率。DL E&C的相关人士表示：“为了压谷亭5区提供最佳条件，我们重新设计了从项目资金筹措到迁移费、分摊金延期和退款支付时间的整体业主资金负担。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。