政府将华城东灿区、龙仁奇兴区和九里市列为调控区域，引发市场对“时机滞后”的质疑。因为在房价已经大幅上涨后，才同时实施了贷款、税收、申请限制和土地交易许可的规定。
根据韩国房地产院6月第四周的数据显示，东灿区的公寓价格今年上涨了11.38%。九里市接近8%，上涨了7.87%，而龙仁奇兴区也上涨了6.21%。同期，京畿道整体的上涨率为2.67%。东灿的涨幅超过京畿道平均的四倍，九里市则接近三倍。国土交通部的月度统计显示，东灿区的涨幅从2月的0.78%扩大到5月的1.57%，奇兴和九里也持续强劲。
国土部则表示，综合考虑了市场动态和指定条件。国土部相关人士表示：“在定量条件中，申请竞争率和审批供应情况等选择性条件也一并考虑。由于5月多套房屋的转让税加征等问题，经过对整体市场动态的监测，决定此次指定。”
此次指定后，东灿区、奇兴区和九里市将同时受到投机过热地区、调控对象地区和土地交易许可区的监管。投机过热地区和调控对象地区的效力自7月1日起生效，土地交易许可则自7月5日起至2027年12月31日适用。购房目的的住房抵押贷款对无房者和有条件出售一套房者的贷款价值比（LTV）为40%，而有房者的购房贷款几乎被禁止。多套房屋的税收加征和申请、转让限制也随之而来。
土地交易许可是针对投资需求的直接措施。交易一定规模以上的住房需获得地方政府的许可，非自住目的的交易将受到限制。由于难以进行带租购房的投资，短期投资需求可能会大幅萎缩。
东灿和奇兴因三星电子华城和奇兴校园、龙仁半导体集群、GTX-A开通的影响，吸引了自住需求和投资需求的双重涌入。九里在首尔全境被列为调控区域的情况下，因其良好的交通便利性和地铁开发预期刺激了购房需求。
专家们认为此次调控可能会在短期内抑制购房者的热情。KB国民银行首席房地产专家朴元甲表示：“贷款限制门槛提高，购置税、持有税、转让税负担加重，购房需求将会减弱。同时，土地交易许可的排除可能导致价格虚高，购房时需谨慎。”
然而，市场是否会立即稳定仍然不确定。实施前可能会出现最后的交易需求，而实施后，卖方可能会选择撤回房源而不是降价，导致房源紧张现象。新韩首席顾问杨志英表示：“被列为调控区域的地方，由于贷款限制加强和税收、申请限制等影响，购房者的热情将会减弱，交易量减少，短期市场降温几乎不可避免。同时，调控后购房者和卖方都可能采取观望态度，价格上涨的趋势也可能会减缓。”
还有人预测，调控将对首都圈的高端市场需求产生影响。我们银行房地产研究院的南赫宇表示：“此次调控将导致该地区的购房需求在短期内减少，从而影响到向水原光教、城南盆唐、龙仁寿智、首尔江东区等地的转移需求。”
关键在于“气球效应”。对特定区域的调控虽然会减少投资需求，但需求并不会消失，而是可能转移到邻近的非调控区域或相对涨幅较小的地区。一位业内人士表示：“东灿和九里在今年已经大幅上涨后被列为调控区域，因此难以避免后期处置的争议。土地交易许可在阻止投资的同时，如果没有提供供应信任，气球效应可能会再次出现。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
