政府在9·7政策和8·13政策中都强调了供应量和速度，但实际开工受阻的瓶颈依然存在。公共部门在土地补偿等项目程序上耗时较长，而民间则因施工费用上涨和项目融资(PF)紧缩导致项目可行性下降。
 

据房地产行业消息，公共住房项目在开工前的程序中，如何缩短土地获取和补偿的时间是影响供应速度的关键因素。即使供应计划中包含土地，实际开工前仍需与土地所有者协商等多个步骤。

光云大学房地产法务学教授徐振亨表示：“公共部门在土地开发过程中，补偿时间过长是个问题。土地补偿需要与土地所有者协商，如果所有者不愿出售土地，时间自然会延长。”

우리은행房地产研究室主任韩永振指出：“公共部门最终能否加快速度，关键在于地方自治团体和韩国土地住宅公社(LH)的效率。LH的改革方案和功能调整也可能成为未来供应速度的变量。”

民间住房供应则依赖于项目的可行性和资金筹措条件。由于施工费用和融资成本的持续压力，加上PF市场的萎缩，许多项目在获得许可后无法顺利开工。

韩主任表示：“在民间住房项目中，从获得许可到开工的最大障碍是PF贷款。资金筹措困难和利息负担加重，导致实际开工受阻。”
 

政府在9·7政策发布一周年之际，于上个月推出了8·13快速供应政策，旨在减少这一瓶颈。政府决定将新公共土地候选地的公告到开工的时间从原来的68个月缩短至37个月，减少31个月。同时，针对民间项目，政府也计划扩大住房城市保障公社(HUG)和韩国住房金融公社(HF)的PF担保等金融支持，以促进开工。

关键在于程序缩短和金融支持是否能真正促成项目开工。韩主任指出：“8·13补充措施是为了快速供应而制定的，最终能否提前开工是核心问题。PF等贷款支持、通过购买提供直接支持，以及对非公寓租赁商的LTV监管放宽，都是为了提高供应速度的措施。”

减少整治项目所需时间也至关重要。汉城大学经济学教授金相奉表示：“再开发从指定整治区域到成立合作社、项目实施和管理处批准等过程耗时较长，必须缩短各个阶段的时间，才能减少实际供应所需的时间。”

然而，即使缩短程序和增加金融支持，如果项目的可行性得不到保障，吸引民间参与也将困难重重。

徐教授指出：“政府推出政策并不意味着能按计划供应，市场情况也并不乐观。即使活跃企业型租赁，如果没有盈利，参与项目的企业也会减少，因此仅靠政策很难提前开工。”

即使开工速度加快，实际入住量的增加也需要时间。然而，若在入住前分配量增加，可能会通过认购市场等渠道提前显现供应扩大的效果。

韩主任表示：“无论多么加快速度，体感的入住量与之连接仍需时间。开工后，一旦开始一般分配，无房者会感受到供应的安慰，从而在竣工前体验到供应扩大的效果。”