首尔某公寓全景【图片来源 韩联社】
自韩国总统李在明上台以来，已连续推出三轮房地产调控政策，并持续加大监管力度，但首尔房价上涨态势仍未能得到有效遏制。
近日，政府先后发布多项针对性措施，包括将首都圈住房抵押贷款上限设定为6亿韩元（约合人民币290.7万元）的“6·27对策”，计划在2030年前在首都圈新增135万套住房供应的“9·7对策”，以及将首尔全域与京畿道十二个地区指定为投机过热区并加强监管的“10·15对策”。政策从住房供应与贷款监管两方面同步收紧，市场整体交易规模出现显著萎缩，但在江南、瑞草、松坡等核心地段的部分高端住宅小区，仍持续出现高价位成交案例。
公寓成交量通常被视为房价的先行指标，成交量上升往往预示价格走高，下降则被视为市场回调。然而在本轮密集调控背景下，尽管交易量明显收缩，房价整体上涨趋势并未发生根本性扭转。行业分析指出，长期积累的住房供应短缺问题导致供需失衡持续加剧，而政府侧重于抑制需求的政策导向，进一步强化了居民“持有核心区域优质房产”的资产配置理念，从而推高核心地段住宅价格。
尽管政府提出“9·7对策”，但首尔江南区、麻浦区、龙山区等高需求地段，并未被列为重点供应地区。住房供应多集中于首都圈外围地区，且从规划到实际建成预计需四至五年时间，短期内难以对稳定房价产生实质效果。此外，文在寅政府执政期间共推出二十八轮房地产政策，首尔房价仍累计上涨约25%。由于存在此类政策效果不彰的先例，当前政府频繁出台调控措施反而在一定程度上强化了市场对房价持续上涨的预期。
尽管首尔整体房价涨幅有所放缓，松坡区、城东区、龙山区与瑞草区等不分区域的价格涨幅反而呈扩大趋势。据韩国房地产院发布的数据，截至11月第二周（10日），首尔公寓平均售价环比上升0.17%。在“10·15对策”出台前，周均涨幅为0.54%，目前则收窄至0.19%。然而城东区涨幅从0.29%升至0.37%，龙山区从0.23%升至0.31%，松坡区从0.43%升至0.47%，瑞草区亦从0.16%升至0.20%，上述区域均在政策实施后三周内出现价格回升态势。
韩国房地产院指出，目前市场整体进入观望阶段，买方咨询量下降，交易活跃度较低，但部分热门区域成交量仍保持增长，带动首尔整体住宅价格小幅上行。由于住房供需结构性矛盾短期内难以缓解，房价上涨压力仍将持续。
