马曲17单元鸟瞰图 本月末即将入驻的首尔马曲M Valley 17单元土地租赁分配住房中，放弃合同的中标者已达21人。由于贷款额度中适用防空制，许多中标者在资金筹集上遇到困难，但具体因贷款问题放弃合同的人数尚未确认。 首尔住房城市开发公社(SH)于14日表示：“目前确认的放弃合同者约为21人。”包括这21名放弃者在内，因不合格取消等原因，整体合同相关的退出人数约为71人。 争议的核心在于适用于土地租赁住房的“防空制”。防空制是指在住房被拍卖等情况下，为保护租户的优先偿还款项，将该金额提前从贷款额度中排除的方式。 马曲17单元位于首尔江南区马曲地区，是一种土地租赁分配住房，土地由公共部门所有，购房者仅购买建筑物。59平方米的专用面积的分配价格约为2亿9000万至3亿4000万元，因而被称为“半价公寓”。 入驻者们主张，由于分配价格较低，5500万元的防空制对资金筹集的负担相对较大。尤其是适用5年的居住义务，质疑在租户保护的前提下，防空制的适用是否合理。 目前，正式申请者在LTV 60%的条件下，适用5500万元的防空制，59平方米的实际贷款额度根据分配价格约为1亿2000万至1亿5000万元。中标者需要准备的自有资金约为1亿7000万至1亿9000万元。 政府在2022年引入共享型公共分配时，提出了LTV最高80%、贷款额度最高5亿元的金融支持方案。马曲17单元于2023年9月以马曲10-2单元的名义进行预订。随后，由于家庭债务管理的加强，今年正式申请者适用了LTV 60%和防空制。中标者们认为，尽管同一单元和面积的中标者，因申请时点不同而贷款条件不同，违反了公平原则。 入驻者们要求至少排除防空制。由于土地租赁住房仅分配建筑物，分配价格低于一般公寓，因此以相同的5500万元进行扣除不符合制度初衷。 一般住房抵押贷款可通过MCG（抵押信用担保）等方式，在不扣除小额租赁保证金的情况下，贷款至LTV额度。然而，马曲17单元的正式申请者适用的贷款并未包含此类担保，因此实施了5500万元的防空制。 SH相关人士表示：“由于土地租赁的分配价格较低，防空制的负担可能相对较大。”并表示：“适用5年居住义务和10年转让限制的公共分配住房，确实需要免除防空制。”他还补充道：“我们正在持续向国土部建议放宽正式申请者的贷款条件。” 然而，国土交通部则表示，难以对防空制的适用做出例外。国土部相关人士表示：“防空制是法律上适用于所有人的，因此不可能有例外。” 他进一步指出：“包括土地租赁在内的所有住房，均适用当时的贷款额度等。”并表示：“土地租赁住房在商业银行中不提供贷款，因此必须按照政府政策性产品的要求筹集资金。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

AJU+MONEY ‘知道多少就能看到多少’这句话并不仅限于文化遗产。实现购房梦想也需要了解。为了了解，必须亲自去考察。这就是进行实地考察的原因。‘各类实地考察笔记’的第一个访问地是首尔西大门区洪济洞。 西大门区洪济洞两个公寓小区实地考察对比表 然而，生活基础设施稍显不足。虽然没有大型超市，但在车站出口前的E-Mart Everyday可以进行简单购物。餐馆和咖啡馆等商业区不大，晚间街道相对冷清。亲自走访后发现，坡多的地形也是日常生活中需要考虑的因素。 进入小区后，氛围却截然不同。安山小学紧邻小区，安山脚下的小路也直接相连。在部分楼栋可以看到仁王山，尽管靠近统一路，小区内部却保持着相对安静的氛围。 无岳再站两侧的旧公寓与新公寓共存。市中心的便利性与自然环境的共同优势下，旧公寓期待重建，新公寓则以其商品性和社区优势而突出。如果希望以10亿韩元的价格在市中心居住，这里值得一游。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

金德礼住房产业研究院住房研究室主任在2026房地产政策论坛上发表关于住房供应135万户+α与民间活力提升的供应体系创新方案的主题演讲。2026.06.24 他还指出，不能仅将首尔的住房市场视为投机和需求抑制的问题。随着全球企业和就业机会集中出现“超级明星城市”现象，首尔的住房需求持续增加。在需求结构性增长的情况下，仅通过抑制供应的方式难以期待市场稳定。 金主任表示：“首尔已经进入全球超级明星城市的行列，良好的就业机会、教育和商业区的集中使得住房需求不断增加。”他补充道：“必须同时确保持续的居住空间和多样化价格范围的住房供应。” 为了激活民间供应，他主张需要改善金融和税制监管。他指出：“由于难以筹集尾款，合同被解除和开工延迟的情况屡见不鲜，必须解决住房建设资金筹集和实际需求者的金融困难。” 金主任强调，要正常化非公寓和民间供应，必须同时关注需求者金融和经营者金融。他解释说，如果销售性和资金筹集受阻，即使获得许可也难以开工，这将再次导致入驻量不足和租赁市场的不稳定。 金主任总结道：“公共供应对保障低收入家庭的居住稳定至关重要，但在供应速度和规模方面，民间的角色是必不可少的，只有民间和公共共同增加供应，才能实现住房市场的稳定效果。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

全国公寓租金上涨的速度超过了房屋销售价格。上个月，全国公寓租金的涨幅是自2021年10月以来最大，6月第二周，尤其是在首尔和首都圈，租金上涨速度也快于销售价格。 根据房地产114在6月第二周发布的全国公寓周报，全国公寓租金较上周上涨了0.11%。其中，首尔上涨了0.15%，首都圈上涨了0.13%。五大广域市上涨了0.08%，其他地方上涨了0.05%。 同期，销售价格的涨幅低于租金。全国公寓销售价格上涨了0.07%，首尔和首都圈分别上涨了0.08%。五大广域市和其他地方的涨幅均为0.01%。在首尔，租金的涨幅为0.15%，几乎是销售价格涨幅0.08%的两倍。 租金的上涨趋势在地域上也广泛分布。在全国17个市道中，有15个地方的租金上涨，1个地方持平，1个地方下降。按地区来看，全罗南道上涨了0.20%，蔚山上涨了0.16%，首尔上涨了0.15%，釜山上涨了0.13%，京畿道上涨了0.12%，均显示出超过0.10%的涨幅。 与租金相比，销售价格上涨的地区较少。在全国17个市道中，销售价格上涨的地方有10个，持平1个，下降6个。按地区来看，京畿道和大田分别上涨了0.10%，首尔上涨了0.08%，全北和忠北均上涨了0.07%。尽管销售价格也在上涨，但租赁市场的压力显得更为广泛和强烈。 从月度来看，租赁市场的压力更加明显。房地产114指出，5月全国公寓租金上涨了0.64%，这是自2021年10月以来最大的月度涨幅。由于租赁需求集中在以首尔为中心的首都圈，导致了强劲的上涨趋势。 前一天发布的韩国房地产院统计数据也证实了租金的强劲走势。根据韩国房地产院在6月第二周发布的公寓价格动态，全国公寓租金指数上涨了0.12%。首都圈上涨了0.22%，首尔上涨了0.32%，仁川上涨了0.11%，京畿道上涨了0.19%。 韩国房地产院分析称，首尔租赁市场在高租赁需求的持续下，租赁咨询增加，居住条件良好的交通枢纽和大型社区等主要区域的待租需求不断积累，导致了租金上涨的合同签订。在首尔，成东区上涨了0.64%，道峰区上涨了0.55%，松坡区上涨了0.53%，这些主要大型社区的涨幅较大。 销售价格也保持上涨。根据房地产114的数据，6月第二周全国公寓销售价格上涨了0.07%，首尔和首都圈分别上涨了0.08%。根据韩国房地产院的数据，全国公寓销售价格指数上涨了0.10%，首尔上涨了0.27%，首都圈上涨了0.20%。然而，地方市场仍然保持平稳，首都圈与非首都圈之间的温差依然存在。 问题在于，租金上涨直接导致了实际需求者的居住费用负担加重。销售价格的上涨可能因贷款限制或税收负担、交易观望等因素而调整速度，但租金的上涨则直接影响到合同续签或搬家需求。尤其是在首尔和首都圈，若对可入住新公寓的短缺认知扩散，租赁待租需求可能会进一步积累。 租金的不安定可能会蔓延至销售市场。如果租金上涨，一些租户可能会转向购买，而销售价格与租金之间的差距缩小时，可能会刺激投资需求。然而，贷款限制和持有税等税制改革的可能性仍然存在，因此租金的上涨是否会直接导致销售市场的全面过热还有待观察。 专家指出，租赁市场稳定的关键变量是供应速度。房地产114表示，随着首尔及首都圈的公寓销售和租赁价格上涨，政府已预告税制改革和进一步扩大供应政策，最终供应问题将成为房地产市场的核心变量。分析认为，现有首都圈供应计划的快速开工，以及市场影响力大的土地或整治项目是否能纳入供应计划，将是关键。 房地产行业人士表示：“近期市场中，租金上涨比销售价格更为敏感的变量。如果首尔和首都圈的租金不安定持续，可能不仅会加重实际需求者的居住费用负担，还会成为销售市场的不安因素。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。