韩国租房市场正加速向月租模式转变。今年前两个月，超过六成的新签订租赁交易为月租（包括有押金的月租和半全租）。其中，半全租通常需要支付较高的押金，但每月租金相对较低。 根据韩国国土交通部1日发布的《2月住宅统计》，今年1月至2月，全国新签订租赁交易中，月租比例达61.4%。自2021年的41.7%以来，这一比例逐年上升，分别为2022年的47.1%、2023年的55.2%和2024年的57.5%，今年首次突破60%，四年内增长近20个百分点。 与首都圈相比，非首都圈地区的月租比例增长更为显著。今年1月至2月，首都圈月租占比为60.2%，较去年增长3.1个百分点；非首都圈地区则达到63.5%，增幅更大，为5.4个百分点。其中，首尔的月租占比最高，为65.2%。 从住宅类型来看，公寓的月租比例虽呈缓慢上升趋势，但别墅等非公寓式住宅的月租比例则大幅增长。今年1月至2月，全国公寓月租比例为44.2%，较去年上升2个百分点，首尔为43.8%，地方为45.4%。同期，非公寓住宅的月租比例达76.3%，较去年增加5.6个百分点。 业界专家分析指出，近年来，骗取押金的租房诈骗案件频发，导致居民避险意识增强，同时地方房地产市场的低迷，这些因素共同促使租房市场转向月租模式。在房地产市场整体疲软的背景下，房价停滞促使房东调整策略以提升收益，选择减少押金或直接转为月租模式。同时，基准利率和存款利率的双重下降，进一步加深了房东对月租模式的偏好。 友利银行房地产研究室室长咸永镇（音）表示，受利率下降和租房诈骗案件的影响，一些房东降低了押金占房价的比重，以满足保证返还押金的要求，而另一些房东则直接将押金制转为月租制。他进一步指出：“若经济放缓导致利率进一步下降，韩国租房市场向月租模式转变的趋势可能会更加明显。” 首尔市内多户型住宅和联排住宅一景【图片来源 韩联社】

受央行降息影响，全租房一房难求的现象愈加严重，首尔地区月租公寓交易比重历史首次突破30%，据首尔房地产信息广场24日发布的数据显示，今年3月1-23日，首尔公寓交易量为1.3372万起，其中月租房的比重达到31.9%，创下自2011年政府实施该项调查以来的最高纪录。图为首尔松坡区某房地产中介广告牌上贴满了月租房的广告。

首尔市内某公寓 【韩联社】 一项调查显示，今年首尔联排住宅月租交易量增加10%，反之全租交易量减少13%。据分析，受全租房诈骗和贷款利率上调等影响，居民更倾向于月租。 9日，韩国房地产信息平台Dabang以国土交通部发布的租房交易价格为基础，对今年前11个月多户型和联排住宅的全月租交易情况分析结果显示，月租交易量共达6.6194万件，同比（6.0125万件）增加10.1%。全租交易量达5.7604万件，同比（6.6408万件）减少13.3%。今年月租交易量较全租交易量多14.9%，与去年（10.5%）形成鲜明对比。 数据显示，今年8月开始，全租交易量有所减少。据统计，今年1至7月为基准，全租交易量月均达5850件，但8至11月减少至4163件。上月因季节性淡季，交易量仅达3049件。韩国投资证券资产继承研究所长金圭正（音）分析称：“夏季过后，贷款政策收紧，贷款利率大幅上涨，导致全租房交易量大幅下滑。” 今年1至11月为基准，多户型和联排住宅的全租押金平均为2.3172亿韩元（约合人民币117.4万元），同比（2.2172亿韩元）上涨3.8%（845万韩元）。同期，月租保证金平均为8920万韩元，同比（7229万韩元）增加23.4%（1691万韩元）。上月，首尔月租保证金平均为1.05亿韩元，环比（9650万韩元）上升9.1%（880万韩元），较今年1月（7585万韩元）上升38.8%（2945万韩元）。 据调查，以1000万韩元月租保证金为标准，平均月租金额为84万韩元，同比（82万韩元）上涨2万韩元，较今年1月（80万韩元）上涨4万韩元。按自治区来看，上月全租押金最贵的地区是江南区（平均3.1873亿韩元），最便宜的地区是芦原区（1.2593亿韩元）。月租押金最贵的地区是永登浦区（平均1.5193亿韩元），最便宜的地区是芦原区（5851万韩元）。

受低利率基调的影响，韩国的租房制度正从全租转向月租，家庭的居住成本也大幅上升。今年2季度，韩国的家庭居住成本支出创下了历史最高纪录。 全租是韩国独有的一种房租制度，用户在入住前只需交给房东一笔押金，入住期间便无需另缴月租。押金一般为房价的30-50%，但是随着近年来利率走低和需求居高不下的推动，出现了大幅的上升。据国民银行的数据，韩国首都地区的全租对比房价平均水平已达到了72.7%，首尔地区的公寓房甚至高达90%以上。 韩国统计厅23日发布的《家庭动向调查》显示，今年2季度（4-6月）韩国二人以上家庭的实际居住费用支出（月租）为月均7.39万韩元（约折合人民币423元），较去年同期（6.6万韩元）上升了21.8%。这是2003年该统计实施以来的最高值。 而2季度家庭月平均收入为427.6万韩元（约折合人民币2.4万），同比增幅仅为2.9%。 这意味着月租形态的居住成本的增长速度远远高于收入。数据还显示，二季度家庭交通、休闲文化、服装各项支出分别出现了4.4%、4.4%和3.4%的减少，但与居住成本有关的水费、煤气费等支出则增长了7.8%。 二人以上家庭居住费从去年3季度（6.11万韩元）起开始上升，4季度升至6.34万韩元，今年1季度再度涨至7.15万韩元。 从不同的收入群体来看，属于中产阶层的第三收入分位（即收入排在40-60%的人群）的居住费同比增幅最大，高达30.1%。同一时期第一分位（收入最低的20%人群）和第五分位（收入最高的20%）的居住费增幅分别为26%和22.9%。 从全租房转向月租房的家庭逐渐增多，是导致居住费用上升的最大原因。 据韩国国土交通部的数据显示，今年上半年（1-6月）月租房在韩国租房交易量中所占比率达到了43.4%，同比上升10.9%。分析认为，由于统计标本中全租和自有房家庭的居住费都为零，实际上月租房家庭的居住成本可能更高。 分析认为，月租费的上升将对家庭消费和分配也造成消极影响。 韩国银行（央行）的一项报告显示，月租的上涨速度若比消费者物价高1%。那么扣除居住费后的总体家庭消费将下滑0.02%，收入差距也将扩大。 （亚洲经济版权所有）